一、房屋層高與合同約定不符的處理

目前普遍適用的《商品房買賣合同》文本中，只有對商品房的層高數(shù)值的約定，鮮有對房屋凈高進(jìn)行約定，如果商品房的實(shí)際層高與合同約定不符，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，應(yīng)根據(jù)商品房的實(shí)際層高與合同約定層高不符的原因分別進(jìn)行判斷，分別處理：

1、因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致實(shí)際層高與合同約定不符的，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》中關(guān)于變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的約定處理。

在商品房建設(shè)中，開發(fā)商不得擅自變更建筑的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。但是，實(shí)際建設(shè)中，因各種因素的影響，開發(fā)商經(jīng)正規(guī)手續(xù)變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的情況時(shí)有發(fā)生，而商品房層高的變化，屬于變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。在此情況下，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》中關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更條款的約定處理。中山市普遍適用的《商品房買賣合同》文本中第十條規(guī)定“該商品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應(yīng)在受買人提出終止合同申請的30日內(nèi)退回已付購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算)”，依次，規(guī)劃、設(shè)計(jì)確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意，在買受人不同意的情況下，可以選擇終止合同，要求退回已付購房款及利息;

2、因施工失誤致使實(shí)際層高與合同約定不符的，如果商品房買賣合同對上述問題設(shè)置了違約責(zé)任，應(yīng)按照合同的約定處理;如果合同中對此沒有約定，則只能依照相關(guān)法律規(guī)定處理。

可以適用我國的《合同法》第107條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！敝?guī)定，因此，買受人可以要求開發(fā)商采取補(bǔ)救措施，補(bǔ)救措施的方式可能在商品房中無非實(shí)施，或者實(shí)施起來的難道很大或者費(fèi)用更高，買受人可以選擇要求開發(fā)商賠償損失。

損失的計(jì)算方式存在爭議，選擇起來有一定的難道，但是層高不足會(huì)造成通風(fēng)、采光、使用功能，以及未來收益損失，有些開發(fā)商認(rèn)為按照建筑成本賠償，這個(gè)我認(rèn)為不合理，因?yàn)橹Ц兜姆績r(jià)中不僅包括建筑成本，還包括開發(fā)商的期待利益或利潤，筆者認(rèn)為合理的計(jì)算是按照買受人支付的總房款乘以層高減少部分的比例確定損失數(shù)額。

3、如開發(fā)商故意隱瞞經(jīng)批準(zhǔn)申報(bào)的層高，而在《商品房買賣合同》虛報(bào)層高欺騙買受人的，買受人可以根據(jù)《合同法》的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷《商品房買賣合同》，并可以開發(fā)商賠償?shù)膿p失。此撤銷權(quán)的行駛有時(shí)間限制，買受人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道開發(fā)商存在欺詐之日起一年內(nèi)。如買受人不選擇撤銷合同，可以選擇要求開發(fā)商賠償損失。

二、如何計(jì)算層高不足的損失

我國現(xiàn)行法律法規(guī)，包括司法解釋均未對此做出規(guī)定。在法律法規(guī)沒有做出明確規(guī)定的情況下，必須充分利用法律解釋與原則，采用類推原則，類推適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條中有關(guān)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理規(guī)定，即在出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定不符，合同有約定的，按約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

三、法律依據(jù)

建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的通知：

3.6?層高和室內(nèi)凈高

3.6.1?普通住宅層高不宜高于2.80m。

3.6.2?臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部凈高不應(yīng)低于2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

3.6.3?利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室(廳)時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m。

3.6.4?廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。

3.6.5?廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。

綜合上面的介紹，根據(jù)規(guī)定，普通住宅層高不宜高于2.8米，低于多少要根據(jù)具體確定。相信大家看了上面介紹后，對于房屋層高是多少的相關(guān)法律知識有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。