二手房查封是不是可以提出執(zhí)行異議

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》【2005年01月01日生效】第十七條規(guī)定【被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！俊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》【2015年5月5日生效】第二十八條規(guī)定【金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。做了明確規(guī)定。這兩個司法解釋都有一個共同的要件——查封之前已經(jīng)合法占有案涉不動產(chǎn)。

那么，為什么非得要在查封之前就已經(jīng)占有呢?根據(jù)江*新、劉*詳主編，最高院執(zhí)行局編著的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》第424頁的解釋，占有有一定的公示作用，也是為了減少被執(zhí)行人與第三人惡意串通的可能性。我對于這個觀點(diǎn)非常贊同。此外，我還認(rèn)為實(shí)際占有會使得買房人的期待權(quán)更強(qiáng)【根據(jù)一般民事主體的理解，買房人買房，錢已經(jīng)付了，房子也已經(jīng)交付了，買房人就已經(jīng)對房子享有“所有權(quán)”了。至于所謂的過戶，只不過是房屋買賣雙方必須遵守的“別人”制定的游戲規(guī)則罷了。如果僅僅因?yàn)?非買房人的過錯導(dǎo)致)還沒來得及辦理過戶手續(xù)，就剝奪買房人對該房屋享有的權(quán)利，站在買房人的角度，這無異于“搶奪”，對于買房人是非常不公平的。再考慮到現(xiàn)在房價如此之高，買房人所付的房款可能是掏空了兩代人的錢袋子并透支了未來的錢袋子，如果僅僅因?yàn)檫^戶問題而否認(rèn)買房人對房子的權(quán)利，后果可能會比較嚴(yán)重】。但是，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》【2005年01月01日生效】第九條規(guī)定：“查封不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。”但是，在實(shí)際的執(zhí)行中，有些法院不會給房子貼封條或者公告。那么，根據(jù)上述規(guī)定，即便法院已經(jīng)在房產(chǎn)交易中心辦理了查封的登記，也可以認(rèn)定為查封還沒有完成。那么，在所謂的“查封”之后，賣房人交房，也應(yīng)當(dāng)理解為是在完整意義上的查封之前。這樣，買房人也就符合了提執(zhí)行異議的條件。

退一步講，即便不能以上述理由認(rèn)定為買房人在法院查封之前就已經(jīng)合法占有了房屋，司法解釋要求“實(shí)際占有”這個要件是否合理呢?

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》【2002年06月27日生效】第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》【2015年5月5日生效】第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;

(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>

上述兩個司法解釋都沒有要求“合法占有”這個要件，因?yàn)檫@是針對的“消費(fèi)者”。一手房買賣的買房人可以認(rèn)定為消費(fèi)者，這沒有問題。但是問題是，為什么買一手房的人(消費(fèi)者)所得到的保護(hù)要超過買二手房的人(非消費(fèi)者)呢?這里面其實(shí)是混淆并錯誤適用了“消費(fèi)者”的概念。消費(fèi)者一般被認(rèn)定為弱勢群體，需要傾斜性的保護(hù)。但是，這里面的傾斜性保護(hù)是相對于處于優(yōu)勢和強(qiáng)勢地位的生產(chǎn)者或者經(jīng)營者而言的(具體到一手房買賣中就是針對開發(fā)商而言的)。但是，我們給買房人(一手房或二手房)以執(zhí)行異議的權(quán)利，是讓買房人排除賣房人(開發(fā)商或者二手房的所有權(quán)人)的債權(quán)人的執(zhí)行，是在賣房人(開發(fā)商或者二手房的所有權(quán)人)的債權(quán)人和買房人之間選擇優(yōu)先保護(hù)買房人。這和賣房人是強(qiáng)勢的開發(fā)商還是和買房人法律地位平等的二手房所有權(quán)人沒有關(guān)系。因此，既然買一手房的人不需要合法占有即可提出執(zhí)行異議，那么，買二手房的人也不需要實(shí)際占有即可提出執(zhí)行異議。

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