基本案情：2007年5月28日，原告侯某與被告馮某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將位于湘潭某學(xué)院側(cè)的某路2號(hào)附4號(hào)商業(yè)用房租賃給被告經(jīng)營(yíng)云南過(guò)橋米線，期限從2007年5月28日至2010年5月28日，月租金2100元；合同第十二條約定：房屋租賃合同期滿，承租人應(yīng)按時(shí)返還房屋，如出租人繼續(xù)出租房屋，在同等條件下承租人享有優(yōu)先權(quán)；合同第十六條約定：承租人終止租賃后其裝修在不影響房屋結(jié)構(gòu)的情況下可以拆走，不能拆走的可協(xié)商折價(jià)轉(zhuǎn)讓。合同簽訂后，雙方依約履行合同。合同到期后，原告要求收回房屋，被告要求續(xù)簽合同，拒絕退還房屋，遂成訴訟。合同到期后，原、被告雙方曾口頭約定由被告繼續(xù)承租該房至2010年暑假結(jié)束，被告已支付了六月份租金2100元。湘潭市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)涉訴房屋裝修價(jià)格鑒定為22367.66元，其中無(wú)法拆除的有價(jià)值的裝修部分鑒定為7650.55元。

原審法院判決：一、解除原告侯某、被告馮某簽訂的《房屋租賃合同》；二、被告馮某于本判決生效之日起三日內(nèi)將某路2號(hào)附4號(hào)租賃房屋歸還給原告侯某；三、被告馮某按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告侯某支付租金（從2010年6月29日起至返還租賃房屋之日止）；四、原告侯某向被告馮某支付裝修轉(zhuǎn)讓款7650.55元。 宣判后，馮某不服上述判決，向二審法院提起上訴，其上訴的主要理由是：一、雙方當(dāng)事人在書(shū)面合同期滿后簽訂的是口頭《房屋租賃合同》，且合同期限明確具體，而非不定期租賃合同；二、被上訴人侯某申請(qǐng)法院解除租賃合同，既違反了雙方當(dāng)事人之間的約定，也違反了法律的規(guī)定；三、合同期滿后，承租人具有優(yōu)先租賃權(quán)，被上訴人侯某依約定不能剝奪上訴人馮某的優(yōu)先租賃權(quán)；四、被上訴人侯某違法解除合同，應(yīng)當(dāng)賠償上訴人馮某損失。綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判，改判雙方繼續(xù)履行租賃合同，并由被上訴人承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任和賠償責(zé)任。 被上訴人侯某答辯稱(chēng)：一、雙方當(dāng)時(shí)口頭協(xié)議延長(zhǎng)租期一個(gè)月，是被上訴人侯某為了照顧上訴人馮某的利益，目的是給對(duì)方緩沖期；二、合同到期，符合解除條件，應(yīng)當(dāng)依法解除，上訴人要求給予補(bǔ)償明顯不合理；三、本案不存在優(yōu)先租賃權(quán)，被上訴人收回門(mén)面是給自己使用；四、對(duì)于裝修部分的價(jià)值，已經(jīng)過(guò)鑒定，該鑒定為上訴人馮某申請(qǐng)，其結(jié)果公平合理。 終審判決結(jié)果為： 駁回上訴，維持原判。 北京資深房地產(chǎn)律師袁玉柱（[email protected] 、010-84988278）評(píng)析：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：一、被上訴人侯某請(qǐng)求解除租賃合同是否合法；二、上訴人馮某在本案中是否享有優(yōu)先承租權(quán)；三、被上訴人侯某是否應(yīng)賠償上訴人馮某損失。 （一）關(guān)于被上訴人侯某請(qǐng)求解除租賃合同是否合法的問(wèn)題。上訴人馮某與被上訴人侯某于2007年5月28日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違背有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。合同中明確約定了租賃期限為三年，即至2010年5月28日止，雙方合同關(guān)系終止。馮某應(yīng)當(dāng)將租賃物按期交付給侯某，由于雙方在合同期滿后又口頭約定承租期至2010年暑假結(jié)束，故應(yīng)視為雙方重新簽訂了新的租賃合同。新的租賃合同有明確的履行期限，不符合不定期租賃的法律特征，原審法院將新的租賃合同認(rèn)定為不定期租賃不當(dāng)，但由于2010年暑假結(jié)束這個(gè)時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)雙方口頭約定的租賃期限也已經(jīng)屆滿，被上訴人侯某要求解除合同并未違反法律規(guī)定以及合同約定，上訴人馮某亦應(yīng)按雙方簽訂的口頭租賃合同約定的期限交付租賃房屋。上訴人馮某沒(méi)有如期交付房屋，應(yīng)當(dāng)支付占有被上訴人侯某房屋期間的租金。上訴人認(rèn)為被上訴人違法解除合同的上訴理由不成立，二審法院不予支持。 （二）關(guān)于上訴人馮某是否享有優(yōu)先租賃權(quán)的問(wèn)題。雖然雙方簽訂的租賃合同明確約定了承租人即上訴人馮某在同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)，但馮某沒(méi)有提供充分的證據(jù)證明出租人侯某已繼續(xù)出租了該房屋，也沒(méi)有提供證據(jù)證明他人在同等條件下租賃了侯某的該房屋，現(xiàn)被上訴人侯某提出其不愿意再將房屋出租并不違背法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以許可。上訴人馮某雖提供了被上訴人侯某在網(wǎng)上發(fā)布的招租信息，但該信息僅屬于要約邀請(qǐng)，侯某并未與他人形成實(shí)際上的租賃合同關(guān)系，故不能認(rèn)定侯某侵犯了馮某在同等條件下應(yīng)享有的優(yōu)先租賃權(quán)。上訴人要求享有優(yōu)先租賃權(quán)的上訴理由不成立，二審法院不予支持。 （三）關(guān)于被上訴人侯某是否應(yīng)賠償上訴人馮某損失的問(wèn)題。根據(jù)租賃合同的約定，合同到期后，對(duì)于裝修部分可拆走的由馮某自行拆走，不能拆走的由雙方協(xié)商折價(jià)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的鑒定，不能拆走的裝修部分的價(jià)值為7650.55元，應(yīng)當(dāng)由受益人侯某給予補(bǔ)償，原審對(duì)此已作認(rèn)定，二審法院予以確認(rèn)。因被上訴人侯某已按合同約定履行了自己的義務(wù)，故上訴人要求被上訴人賠償損失無(wú)相應(yīng)的依據(jù)，對(duì)其請(qǐng)求不予支持。