1、購(gòu)房協(xié)議作為商品房預(yù)售時(shí)候?qū)Ｓ械恼J(rèn)購(gòu)書(shū)，它是沒(méi)有合同效力的。

2、但是簽訂了購(gòu)房協(xié)議，如果違反了協(xié)議，不簽訂合同，那么將違反誠(chéng)信，對(duì)此也要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

3、但是如果購(gòu)房協(xié)議的內(nèi)容與購(gòu)房合同內(nèi)容相差不多，幾乎包括了購(gòu)房合同的內(nèi)容，并且買方支付了部分或者是全部房款的，那么推定為簽訂了購(gòu)房合同。

4、如果要求退房，根據(jù)購(gòu)房協(xié)議的違約責(zé)任承擔(dān)賠償。

很多購(gòu)房者對(duì)于合同關(guān)系存在誤解。其實(shí)，沒(méi)有簽訂書(shū)面合同不等于合同關(guān)系未成立。因?yàn)楹贤问桨陬^形式、書(shū)面形式以及其他形式。一旦合同關(guān)系成立，就不能隨意毀約。以手機(jī)號(hào)為“1396××××115”的市民所講述的例子，其與開(kāi)發(fā)商事先簽訂了定金合同，如果其中對(duì)雙方的違約事宜作出了約定，那么，這位購(gòu)房者要反悔、與開(kāi)發(fā)商又無(wú)法協(xié)商免責(zé)的話，需按照定金合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。如果定金合同未對(duì)違約事宜作出約定的，這位市民單方面要解除合同的，會(huì)依據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定進(jìn)行處理。如果雙方協(xié)商不成，這位市民可能將面臨違約責(zé)任，甚至要承擔(dān)相應(yīng)的賠償。

在購(gòu)房買賣過(guò)程中，合同的形式是多樣的，不僅包含書(shū)面合同，雙方的口頭承諾等都可以是合同形式。而在這樣的案件中，通常是誰(shuí)起訴誰(shuí)舉證。也就是說(shuō)，購(gòu)房者如果要解除購(gòu)房合同，需有證據(jù)能證明自己存在解除合同的免責(zé)理由和證據(jù)。

律師們提醒，在買房交易過(guò)程中，如果發(fā)生款項(xiàng)來(lái)往，要盡量有書(shū)面約定作為憑證。例如，交納定金、付首付款，要保留票據(jù)，例如付款收據(jù)等，作為退款憑證。值得注意的是，定金能不能退回，要看買賣雙方的約定。而書(shū)面的協(xié)議約定，是最直觀的維權(quán)依據(jù)。在約定中，應(yīng)注明款項(xiàng)的金額、違約責(zé)任等，甚至要約定清楚什么時(shí)候簽訂購(gòu)房合同，以免付了款項(xiàng)后簽約遙遙無(wú)期。做好書(shū)面約定，不論是對(duì)于賣方與買方而言，都是一種保障。

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