抵押合同的效力如何認定

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第一百八十七條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

第一百八十八條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

物權(quán)行為是發(fā)生物權(quán)變動效果的法律行為。只有物權(quán)的意思表示(如轉(zhuǎn)移標的物)與形式(如動產(chǎn)交付或不動產(chǎn)的登記)相結(jié)合，才構(gòu)成物權(quán)行為。曾經(jīng)有很長一段時間，我國民事立法并沒有區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為的效力，結(jié)果造成了民法理論與立法規(guī)范上的混亂。

《物權(quán)法》分清了物權(quán)行為與債權(quán)行為的效力：

(一)不論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)抵押合同，均為要式合同，雙方在合同書上簽字或者蓋章，即成立并生效，除非法律另有規(guī)定或者合同另有約定如附條件或附期限。

(二)辦理抵押登記手續(xù)后，不動產(chǎn)抵押權(quán)成立且立即生效。抵押登記是抵押權(quán)而非不動產(chǎn)抵押合同的生效要件。這樣，在立法上就區(qū)分了不動產(chǎn)抵押合同與不動產(chǎn)抵押權(quán)的生效要件，使得債權(quán)行為和物權(quán)行為的界限清晰下來。

綜上所述，抵押未辦理登記手續(xù)，抵押權(quán)不產(chǎn)生，但不影響抵押合同的生效。

另外，抵押合同作為從合同，主合同若無效，從合同自然無效。因此在對抵押合同效力進行認定時，還應(yīng)當判斷主合同是否有效。

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