關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，成本，成本管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機(jī)會成本和管理成本兩項(xiàng)內(nèi)容。一般說來，土地成本、設(shè)計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項(xiàng)目中是相對固定且可以預(yù)測的，并且一旦發(fā)生就固定不變。

土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設(shè)計風(fēng)格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預(yù)測，相對穩(wěn)定。變動直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。即使在前期策劃過程中比較精確地計算了某個項(xiàng)目在一定時間內(nèi)所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計算，這種成本還是與項(xiàng)目的進(jìn)展密切相關(guān)，不斷變動。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的重點(diǎn)與原則

在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設(shè)過程中的任務(wù)分解到最易控制的程度，并明確每個子任務(wù)的所需因素。任務(wù)的目標(biāo)就是指明該任務(wù)需要實(shí)現(xiàn)的要求，包括資源要求(如各種資源計劃，人員、設(shè)備等)、資金計劃、時間計劃、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和上下關(guān)聯(lián)任務(wù)，這些因素是描述一個任務(wù)的重要信息，只有把每個任務(wù)的成本控制好了，才能實(shí)現(xiàn)成本的綜合控制。

在成本控制原則上，應(yīng)注意到：

(1)實(shí)用的原則?？刂瞥杀驹诳刂七^程中要有的放矢，選準(zhǔn)控制對象降低成本，要把成本控制落到實(shí)處，不能做華而不實(shí)的、得不償失的控制。

(2)合理的原則?？刂瞥杀镜哪繕?biāo)，要求根據(jù)不同項(xiàng)目，具體分析制定，不能機(jī)械的照搬照抄，要從全局出發(fā)統(tǒng)籌考慮。

(3)全員全過程控制的原則。讓每個人都成為成本管理過程中參與者，每個人都享受到成本管理帶來的收益。實(shí)施全過程控制，從準(zhǔn)備拿項(xiàng)目開始到項(xiàng)目竣工交付后的評估，認(rèn)真管理每個環(huán)節(jié)。

3、搞好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的方略

3、1科學(xué)定位，配合到位、監(jiān)控有序

(1)要對成本管理部門的職責(zé)有一個準(zhǔn)確的定位，成本管理部首要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹立，樹立成本控制人人有責(zé)，在不同節(jié)點(diǎn)的控制上需要企業(yè)的各層面的人員參與，每個人都要參與活動和考核，需要對不合理、不規(guī)范的流程進(jìn)行重新設(shè)計、加強(qiáng)績效考核，從而使項(xiàng)目的成本管控順利實(shí)現(xiàn);

(2)做好配合，因?yàn)槌杀镜目刂剖峭ㄟ^工程的載體來實(shí)現(xiàn)的，而工程的實(shí)施過程就涉及到與其相關(guān)的部門，這就是相互間的配合問題，通過有效配合，將項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理、資金管理有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)效益最大化;

(3)要做好監(jiān)控，要讓成本時刻在控制范圍內(nèi)，做好風(fēng)險預(yù)警提示。

3、2制定目標(biāo)，細(xì)分和執(zhí)行好成本計劃

制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解;再通過將預(yù)算計劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。這個目標(biāo)要讓大家了解，并與每個人的切身利益掛鉤，使得大家都自覺地朝這個目標(biāo)努力。

3、3采用科學(xué)的成本管理與控制的方式

(1)動態(tài)控制法。動態(tài)控制法需要建立一種模型，把各個任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動得到的該項(xiàng)目總預(yù)測成本也會實(shí)時改變并被測算出來，將其與項(xiàng)目的目標(biāo)成本相比較可以判斷當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。公司多項(xiàng)目運(yùn)作時，可以根據(jù)市場行情隨時對公司可能的利潤進(jìn)行預(yù)測，從而指導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展。(2)靜態(tài)控制法。

靜態(tài)控制法則把每個任務(wù)的成本按照目前市場情況進(jìn)行精確設(shè)定，包括額定成本、最高成本、最低成本，只要滿足單任務(wù)的時間進(jìn)度計劃以及成本在最高、最低范圍內(nèi)要求的任務(wù)都認(rèn)為是受控的。同時要把每個子目的成本按照目前實(shí)時情況進(jìn)行精確設(shè)定，只要滿足單子項(xiàng)的時間進(jìn)度計劃以及成本在最高、最低范圍內(nèi)要求的子項(xiàng)都認(rèn)為是受控的

3、4建立健全成本互控體系

要制定正確合理的流程程序，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，盡可能壓縮不合理不規(guī)范操作的生存空間，變被動控制為主動、有序控制，可減少內(nèi)耗，節(jié)省精力，更好地控制成本。通過制度流程的建設(shè)，確保企業(yè)成本互控體系的建立。成本互控體系是建立以成本控制部門、工程管理部門、財務(wù)管理部門互為監(jiān)督，成本控制部門為主的控制機(jī)制。

保證成本管理基礎(chǔ)工作的開展，為成本管理打下良好的基礎(chǔ)。也建議房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制部門做好進(jìn)度、質(zhì)量與成本的統(tǒng)籌管理、達(dá)到三者合一的狀態(tài)。這里強(qiáng)調(diào)三個性質(zhì)的有機(jī)融合，也就是三個性質(zhì)共生，不可偏廢。否則，忽視一點(diǎn)，工作的成效就打折扣。如果在某個環(huán)節(jié)上，成本性質(zhì)影響了其它兩個性質(zhì)的現(xiàn)象，使其完善單純考慮子項(xiàng)任務(wù)的成本往往會產(chǎn)生相反的結(jié)果。

比如采購部門花了很大心血買到了物美價廉的建材，但耽誤了工期;這樣進(jìn)行成本控制是否有益是需要深入分析的。“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本，這也是不可取的。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識到其間的弊端，因此要統(tǒng)籌考慮。

當(dāng)下，可以說房地產(chǎn)行業(yè)本身尚是一個不太成熟的行業(yè)，集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，專業(yè)化、精細(xì)程度也不夠。經(jīng)過國家宏觀調(diào)控，使得這個行業(yè)變成一個更市場化的、更專業(yè)化的、集中度更高的、更精細(xì)的、利潤率更合理的、消費(fèi)更理性的成熟的行業(yè)。全員、全過程的成本管理，是做好成本控制的關(guān)鍵。也是企業(yè)在國家宏觀調(diào)控中得以生存和發(fā)展不可缺少的要素。今后，在市場不斷變化過程中，正是房地產(chǎn)企業(yè)不斷去修整管理架構(gòu)，完善公司管理體制和流程體系的關(guān)鍵時期。加強(qiáng)制度及流程培訓(xùn)、提高全員成本意識等，這些工作將是成本控制中常態(tài)的工作范疇。