房屋租賃的法律風險和防范有哪些

法律風險包括：

一、房屋維修責任的相關法律問題

房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外?！眮砑s定維修責任。

但現(xiàn)實中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。

1、房屋修繕責任

房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。

2、承租人裝修改變房屋構造后的返修責任

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”。

現(xiàn)實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責任問題。

3、承租人惡意添附的補償責任

為了防范房屋租賃中可能出現(xiàn)的法律風險，有以下幾點需要注意：

一、簽訂書面合同

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。也就是說，口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限法律效力不成立，只能認為不定期租賃。一般來說，租賃合同應當包括租賃房屋的名稱、位置、面積、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、房屋維修與維護、違約責任，爭議解方式等條款。

此外，缺少書面合同，因此，無論租賃期限長短，首先簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務。其次是有效避免簽訂無效合同雙方的權利義務都不易確定，容易發(fā)生糾紛。

二、在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑，比如：

1、未經竣工驗收的房屋

為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己的合法權益。

2、被確定為拆遷的房屋

承租人在簽訂租賃合同時，應對該區(qū)域動遷情況進行調查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。

三、約定合理的租賃期限

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

同時需要注意的是：如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

四、房屋裝修的處理

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法實踐中的熱點和難點；《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則。

因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經出租人同意，合理確定租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。

五、關于轉租的約定

根據(jù)《房屋租賃解釋》的規(guī)定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。

六、租金的訴訟時效

實踐中，我們經常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。

租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內支付租金，出租人應當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。

七、優(yōu)先購買權的行使與限制

優(yōu)先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權的適用情形作了進一步限制，明確四項承租人無權主張優(yōu)先購買房屋。承租人如何尋求救濟?事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關。詳情可電話或留言咨詢。

八、房屋租賃合同須由律師把關起草與修改。

律師具有專業(yè)的豐富經驗，專業(yè)的房屋租賃合同，明確約定雙方的權利義務的同時也對違約條款和賠償進行有效規(guī)避。約定附加條款(如擔保條款、附期限條款等)從而保證合同內容行之有效。

以上就是律霸網小編對于相關問題的回答，希望對你有幫助，如仍有疑問，可以在線咨詢律霸網專業(yè)律師。