關(guān)于房屋租賃合同中的轉(zhuǎn)借與轉(zhuǎn)租的界定

轉(zhuǎn)借承租的房屋，即承租人將房屋一部或全部無(wú)償借給第三人使用。

房屋轉(zhuǎn)租是指房屋出租后，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將承租的房屋再給他人使用，不參與經(jīng)營(yíng)而獲得租金性收益的行為。

房屋轉(zhuǎn)租包括兩個(gè)不同的法律關(guān)系，涉及到三個(gè)主體，即出租人、承租人(俗稱(chēng)二房東)和次承租人(俗稱(chēng)租戶(hù))?，F(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租。

我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

對(duì)于承租人擅自轉(zhuǎn)租的法律后果，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉(zhuǎn)租房屋;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。但是，現(xiàn)實(shí)中對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)定往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)，從而產(chǎn)生對(duì)承租人交給他人使用是否屬于非法轉(zhuǎn)租而難以認(rèn)定。

相關(guān)知識(shí)：轉(zhuǎn)租行為由誰(shuí)舉證

根據(jù)證據(jù)規(guī)則，誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，按理應(yīng)當(dāng)由出租人來(lái)證明對(duì)方的非法轉(zhuǎn)租行為。但是，《合同法》頒布后，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租后，往往不簽轉(zhuǎn)租合同，或者簽了轉(zhuǎn)租合同，但轉(zhuǎn)租人與第三人害怕出租人收回房屋而否認(rèn)是轉(zhuǎn)租，根本就不出示他們之間的轉(zhuǎn)租合同。如果一定要出租人拿到承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同才能認(rèn)定其非法轉(zhuǎn)租行為幾乎是不可能的。因此，我們認(rèn)為出租人只要證明房屋不是由承租人在使用就完成了舉證任務(wù)，然后，再由承租人來(lái)證明第三人使用不是非法轉(zhuǎn)租而有合法使用的理由。如果承租人不能證明第三人可以合法使用，便推定承租人將房屋非法轉(zhuǎn)租給第三人使用了。這與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條關(guān)于“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立”的規(guī)定也不相悖。

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