明知租賃合同不能轉(zhuǎn)租而受讓承租人與次承租人的責任

案情回放：2009年10月5日，黃某與**公司簽訂場地租賃合同，租期三年年，合同期限自2009年10月5日至2012年10月5日，雙方未對轉(zhuǎn)租條款作出約定。2010年5月1日，黃某將該場地轉(zhuǎn)租給第三方徐某，并簽訂了租賃合同，租期到2010年10月5日止。2011年1月，**公司以黃某擅自轉(zhuǎn)租合同為由欲解除與其的租賃合同，并要求徐某搬出租賃場地，故產(chǎn)生糾紛。

法律剖析：

一、出租人要求單方解除合同的理據(jù)：

承租人要轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)出租人的同意，否則出租人可以單方解除合同，要求承租人承擔違約責任并要求次承租人返還租賃物。根據(jù)《合同法》第224條第一款“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！奔暗诙睢俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！敝?guī)定，承租人轉(zhuǎn)租協(xié)議必須經(jīng)出租人的同意，否則，承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為屬于無權處分，該協(xié)議處于效力待定中，只有事先經(jīng)過出租人同意或事后得到出租人追認該轉(zhuǎn)租協(xié)議才有效。就出租人與次承租人的關系而言，次承租人的租賃權不得對抗出租人，在出租人終止租賃關系時，出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。

二、關于次承租人提出抗辯的理據(jù)。

1、轉(zhuǎn)租合同不具有合同法中合同無效的條款，也不違反合同法中的禁止性規(guī)定，應當屬于有效合同。

我國合同法第五十二條明確規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！鞭D(zhuǎn)租合同由平等民事主體簽訂，系雙方意思真是意思表示，也不屬于合同無效的情形及不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，而我國合同法將合同無效的情形明確的限制在上述的幾項條款之中，可以是嚴格限制合同無效的構成的，故轉(zhuǎn)租合同除非違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，否則是合法有效的。

2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，根據(jù)合同的相對性，出租人只能向承租人主張違約責任，而不能把租賃合同認定為無效，也不能認定轉(zhuǎn)租合同無效。

《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租應當賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！庇稍摋l法律規(guī)定可以看出，承租人轉(zhuǎn)租租賃物時需經(jīng)出租人同意，但如未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，出租人只能行使單方解除權，而不能當然的把租賃合同歸于無效。此時形成的是兩個法律關系，即承租人與出租人之間的合同、承租人與次承租人之間的租賃合同。在轉(zhuǎn)租情況下，次承租人如構成違約，根據(jù)

合同的相對性，出租人只能向承租人主張違約責任，而承租人若構成對出租人的違約，當然也有出租人向承租人主張，而不能向次承租人主張。故出租人不能主張租賃合同、轉(zhuǎn)租合同無效，當然也沒有合同歸于無效的返還財產(chǎn)、賠償損失等后果了。

3、出租人未提出異議也是轉(zhuǎn)租合同有效的法定依據(jù)。

根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！笨梢钥闯?，出租人若在法定除斥期間6個月內(nèi)對轉(zhuǎn)租合同未提出異議的，不能請求解除租賃合同或要求法院認定轉(zhuǎn)租合同無效。即使退一萬步來講，出租人在6個月內(nèi)對轉(zhuǎn)租合同提出異議了，也只能是要求承租人承擔違約責任，并不能以此對抗第三方。

三、未經(jīng)出租人同意，次承租人如何規(guī)避掉合同風險?

即使上述當事人的理據(jù)如何合法合理，轉(zhuǎn)租合同的效力在現(xiàn)實中還是存有爭議的，若出租人已經(jīng)在合同中明確不能轉(zhuǎn)租或未約定轉(zhuǎn)租條款，該如何規(guī)避掉這其中的風險呢?筆者認為簽訂《企業(yè)經(jīng)營承包協(xié)議》或《鋪面經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》較為穩(wěn)妥。

承包經(jīng)營與租賃關系有著明顯區(qū)別。承包經(jīng)營是指在不改變企業(yè)性質(zhì)的條件下，實行所有權與經(jīng)營權相分離，發(fā)包人將企業(yè)有期限和有條件的交給承包人經(jīng)營，承包人向發(fā)包人交付成果并依照合同規(guī)定實行自主經(jīng)營的模式。經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓行為由于與技術任務與利潤相掛鉤，是債券

行為，受合同法的調(diào)整。同時，由于承保經(jīng)營權是在他人之物上設定的定限物權，因其權能的不完整，只有占有、使用、收益的權能，而不具有處分經(jīng)營財產(chǎn)的權利，因此，受《物權法》中第117條“用益物權人對他人所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益的權利?！钡恼{(diào)整，承包經(jīng)營權的內(nèi)容是對是對承包客體占有、使用、收益的權利。承保經(jīng)營權由于是在他人之物上建立起來的權利，由于不涉及處分他人的不動產(chǎn)，因此無需經(jīng)所有權人的同意。同時，承包經(jīng)營權是以一定生產(chǎn)經(jīng)營任務為目標，對象是經(jīng)營成果，承租人將經(jīng)營權交給次承租人，雙方的目標都在經(jīng)營的成果上，與出租人的目標并不違背。

綜上考慮，在出租人禁止轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人與承租人簽訂經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓協(xié)議較為穩(wěn)妥。以上就是律霸網(wǎng)小編對于該問題答案的整理，如果還有疑問，歡迎來律霸網(wǎng)進行咨詢。