房屋租賃協(xié)議解除后還需要負責賠償

案例

2007年7月，我承租張某的兩間門面房開餐廳，租期5年。我投入30余萬元裝潢。后來餐廳經(jīng)營不景氣，我拖欠了部分租金。今年9月，張某說我拖欠租金，通知解除租賃合同。我同意解除合同，但希望張某補償我裝潢投入15萬元。張某卻認為是我違約導致合同解除，不愿意支付任何補償。請問，張某是否應對我裝潢投入進行補償?

律師解答

你所說的裝潢投入，是商業(yè)用房租賃中較常見的問題，法律上對裝潢后增加在房屋上的物品叫做“裝潢添附物”。你提到的問題要分幾個層次來分析：

首先，如果你和張某簽訂的合同中已就房屋裝潢添附物作過明確約定，雙方解除合同時就要按約定來處理。你提出讓張某補償15萬元，如果合同中這樣約定，張某就應按約補償，否則你可提起仲裁或訴訟。

其次，如果你們雙方未作過約定，或約定不明確，就要看當初你在房屋裝潢前有沒有經(jīng)張某同意。根據(jù)規(guī)定，如果你未經(jīng)張某同意就裝潢承租房，實際上侵犯了出租人對房屋的所有權(quán)，出租人可要求你恢復原狀或賠償損失?，F(xiàn)雙方已同意解除合同，你未經(jīng)出租人張某同意裝飾裝修發(fā)生的費用，應由你自己負擔，張某不必給你補償。張某還可以請求你恢復原狀或者賠償損失。如果你在裝潢前已征得張某同意，那么雙方合同解除后，由于該裝潢添附物不能取回，只能歸張某所有。對于你的損失，原則上應按有無過錯、過錯大小來判斷由誰承擔。按來信所說，租賃合同解除是因你違約拖欠租金造成的，所以原則上應由你承擔裝潢損失，張某沒有義務賠償。如果你的裝潢添附物對張某確實還有利用價值，且張某也同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償。

以上是否同意,不應機械看待,如果雖然沒有出租人書面的裝修同意書,但合同附有裝修圖紙或方案、原房屋為毛胚房無法用于店面經(jīng)營使用，則應當視為出租人同意裝修。

相關(guān)法條鏈接：

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持;

(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;

(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任;

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

以上知識就是小編對“房屋租賃協(xié)議解除后還需要負責賠償”問題進行的解答，房屋租賃期間出租物造成損害的，雖然解除了房屋租賃合同，但還需要對出租人進行賠償。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。