因締約過失致租賃合同無效

2011年2月底，王某(以下簡稱甲方)與趙某(以下簡稱乙方)簽訂租房合同。合同約定：甲方將其在某學校周邊建設的七間臨時養(yǎng)殖用房租賃給乙方使用，租金為1萬元、年，租期為四年(2011年3月1日至2015年2月28日)。合同簽訂后，甲方于2011年3月1日收取乙方租金1萬元后，將房屋交予乙方使用。乙方在房屋內安置電腦、穩(wěn)壓器、網線、桌椅等相關設施，開始對外經營網吧。

2011年10月30日，甲方以“合同出租的房屋沒有取得建設工程許可證，也沒有經過批準建設，根據法律規(guī)定，雙方簽訂的租房合同無效”為由，要求乙方返還房屋，在乙方不同意的情況下，甲方采取斷電的方式致使乙方不能正常經營。乙方于2012年6月份將網吧相關設備運走，但對房屋一直占用。2013年10月份，乙方將甲方訴至法院，要求賠償包括經營損失在的各項損失共計20余萬元。

庭審過程中，甲方主張涉案房屋未取得建設許可應認定合同無效，如果乙方有損失，只能按照締約過失主張，而不能主張經營損失。為查明案件事實，法院依職權取得了如下證據：甲方所在村委會和街道辦的建設臨時養(yǎng)殖用房的申請書;市執(zhí)法局相關負責人的證詞;甲方所在村委會主任的證詞。以上證據證實涉案房屋確系臨時養(yǎng)殖用房，未獲得建設許可，且臨時養(yǎng)殖用房為5間，甲方實際建設7間。甲乙雙方對法院依職權調取的證據無異議。

法院最終判決認定，甲乙雙方的房屋租賃合同無效，甲方賠償因其斷電行為給乙方造成的直接經濟損失的80%，共計5萬余元;駁回乙方的其他訴訟請求。

爭議焦點：締約過失造成的損失是否需由對方承擔

針對雙方簽訂的房屋租賃合同的效力及乙方因甲方停電造成的損失應否由甲方承擔的問題，存在以下兩種分歧：

第一種觀點認為，雙方簽訂的租賃合同有效。甲方建房經過村委會及街道辦事處同意，村委會及街道辦事處聯合向執(zhí)法部門提出申請且執(zhí)法部門未下達過違章建筑處罰通知書，應當認定涉案房屋為合法建造的房屋，租賃合同有效。依據《合同法》第113條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。甲方的斷電行為構成違約，應當承擔乙方的直接經濟損失及正常經營可期待的損失，共計20余萬元。

第二種觀點認為，根據最高院關于房屋租賃合同的司法解釋，未經許可建設的房屋出租行為無效，該案情況雖然比較特殊，雖然村委會及街道辦向相關部門提出申請，但不能據此視為被告建房已經取得建設部門許可，被告建房沒有取得許可，其將房屋出租應為無效。乙方因甲方斷電遭受的損失應當按照締約過失進行確定甲乙雙方各自應承擔的責任，并且只應當賠償原告直接損失。

律師說法：承擔締約過失責任的情形

傾向于第二種觀點，理由如下：

首先，從合同效力來看。甲乙雙方之間的租房合同違反國家強制性法律法規(guī)的規(guī)定。甲乙雙方提供的證據和本院調取的材料顯示，甲方建設訴爭房屋系臨時養(yǎng)殖用房，即城鎮(zhèn)臨時建筑，該房屋僅取得了所在村委會及街道辦事處的同意，未得到城市建設部門許可，市政執(zhí)法部門未下達過違章建筑處罰通知書并不能據此推定被告建造房屋得到許可，且被告所在村委會和街道辦事處申請書內容為建設臨時養(yǎng)殖房屋5間，而被告租賃給原告使用的房屋為7間，被告既未按照所在村委會和街道辦事處同意的內容建造房屋，亦未得到相關部門的批準，綜上，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。故本案原、被告之間的房屋租賃合同應認定為無效。

其次，從合同無效的原因來看。甲乙雙方都有過錯，甲方違反誠實信用原則，乙方未做到謹慎注意的義務。依據《合同法》第6條的規(guī)定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。甲方明知對涉案房屋的性質及租房合同違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，但甲方在簽訂合同時能夠告知卻未能如實告知乙方涉案房屋的相關情況，違反了誠實信用原則，應當承擔合同無效的責任。另一方面，房產管理部門已向社會公開房產查詢信息，雙方在簽訂合同時，即使甲方未如實告知涉案房屋的相關情況，乙方也具備自己查詢清楚的能力及條件，因此，乙方應在其未盡到謹慎注意義務的范圍內承擔合同無效的責任。

第三，從權利救濟來看。本案甲方欺騙在先，后又采取斷電等行為，給乙方造成了損失。但由于租房合同無效，而且是自始無效，乙方不能依據《合同法》第113條的規(guī)定，要求甲方承擔違約責任并賠償其損失，但可以依法要求甲方承擔締約過失責任。依據《合同法》第42條的規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

(一)假借訂立合同，惡意進行磋商;

(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;

(三)有其他違背誠實信用原則的行為。本案中，甲方在訂立合同過程中，因過錯違反依誠實信用原則負有的先合同義務，最終導致合同不成立，應當承擔締約過失責任。根據相關法律規(guī)定，締約過失責任指造成的實際損失，不包括經營損失。綜上，就甲方給乙方造成的實際損失，甲方應當承擔賠償責任，同時，乙方在簽訂合同時未盡到謹慎的注意義務，應減輕甲方的責任。

以上內容就是相關的回答，締約過失責任可因當事人申請合同無效時適用，無效合同在法律效力上是絕對無效，在時間效力上是自始無效，合同的無效無須經過當事人的主張。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。