一、房屋未竣工簽訂租賃合同效力

關(guān)于房屋未竣工簽訂租賃合同效力的問題，出租人就未經(jīng)驗收或者不能通過驗收的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前通過驗收，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

1、認(rèn)定此類合同效力的原則

涉及在建工程即未竣工通過的房屋的租賃合同效力問題應(yīng)當(dāng)堅持這樣一條規(guī)則，合同以無效為原則，以有效為例外。未完成驗收的房屋違反了《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》中的強(qiáng)制性規(guī)定，一般來說，合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為無效合同。例外情況在于，應(yīng)設(shè)定一個時間點，在此時間點之前完成驗收可以對合同效力進(jìn)行補(bǔ)正，從而使合同由無效轉(zhuǎn)變?yōu)橛行А?/p>

2、合同補(bǔ)正效力定義

例外情況承認(rèn)合同有效就涉及到一個合同效力不整理論了。無效合同效力補(bǔ)正，是指根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，有些合同原本應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，但是允許當(dāng)事人在一定期限內(nèi)采取措施對合同效力加以完善，或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動消除，從而使原本無效的合同化為有效合同。

二、房屋租賃合同的合法性審查應(yīng)以規(guī)劃許可為核心要件

標(biāo)的物合法是租賃合同有效的前提。在房屋租賃案件的審判實踐中，應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)標(biāo)的房屋的合法性是存在較大分歧的問題。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，房屋工程的規(guī)劃審批、施工審批、驗收備案、權(quán)屬登記等多個環(huán)節(jié)都屬于國家管制的范圍，涉及眾多規(guī)范性文件的強(qiáng)制性條款。而事實上，有許多未能完全取得合法手續(xù)的房屋也已建成使用，并且進(jìn)入了租賃市場，對此類手續(xù)不完備的房屋是否應(yīng)當(dāng)一概認(rèn)定為違法建筑，從而將涉及此類房屋的租賃合同也認(rèn)定為無效?

《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋》是法律適用的具體化，根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，以下三種房屋租賃合同無效：

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，且在一審法庭辯論終結(jié)前未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，且未在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。

3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，且未在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限。由此可見，租賃房屋的合法性審查應(yīng)當(dāng)以是否取得規(guī)劃許可為核心要件，因為規(guī)劃管理部門的規(guī)劃審批反映的是國家對建設(shè)項目在區(qū)域用地布局、功能分區(qū)、交通體系中的合法性認(rèn)定，在城鎮(zhèn)區(qū)域進(jìn)行建設(shè)工程都應(yīng)該根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定申請規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證是建設(shè)工程的“準(zhǔn)生證”，沒有取得規(guī)劃許可和未按照規(guī)劃建造的建筑物均屬于違法建筑。

當(dāng)然，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十三條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同?！?/p>

以上就是律霸網(wǎng)小編對“房屋未竣工簽訂租賃合同效力”的問題進(jìn)行的解答，可知出租人就未經(jīng)驗收或者不能通過驗收的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，并且房屋租賃合同的合法性審查應(yīng)以規(guī)劃許可為核心要件。希望能對您有所幫助。如果您的情況相對較為復(fù)雜，律霸網(wǎng)還提供了專業(yè)的律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您再次進(jìn)行法律咨詢。