一、逾期不能正常交付型。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導致建設工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。

案例1：1998年12月26日，被告**開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安頓樓項目，2000年1月5日，**開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由**開發(fā)公司先行預售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付。

評析：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第二十九條規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)"。該條同時規(guī)定了設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀要》規(guī)定："未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的當事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應當認定為無效"。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，答應他們進行開發(fā)建設無疑會大大增加房地產(chǎn)市場的風險性，由此產(chǎn)生糾紛應在情理之中。法院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼承履行的責任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔協(xié)助義務?？梢姡捎谌桓嫖茨芤婪ㄟM行開發(fā)建設，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設，也只能由項目人即被告**開發(fā)公司對外承擔責任。

此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。

案例2：2001年6月9日，被告**開發(fā)公司與第三人**經(jīng)紀公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設的住宅樓委托第三人獨家全權(quán)代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1月8日，第三人在代理銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201室及4號地下室以元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款元。后被告**開發(fā)公司與**經(jīng)紀公司因代理銷售款回籠及費用結(jié)算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協(xié)議》上無其印章為由對該協(xié)議不予認可，拒絕將房屋交付原告。