一、案情

1999年至2000年，**工程公司在其樓書及北京青年報(bào)、**地產(chǎn)等報(bào)刊上宣傳其開發(fā)的華輝苑小區(qū)，廣告的主要內(nèi)容包括：①小區(qū)配備有建筑面積達(dá)3.5萬平方米的超大規(guī)模專有會所(含游泳館、保齡球館、餐飲娛樂、商務(wù)中心等設(shè)施);②5500平方米的超大車庫;③7500平方米的綠地及中庭花園;④原裝進(jìn)口韓國現(xiàn)代電梯服務(wù);⑤外墻一至二層為仿花崗巖面磚;⑥首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面;⑦首層入口大廳免費(fèi)安裝樓宇對講系統(tǒng);⑧房屋室內(nèi)玻璃為雙層玻璃;⑨2.4萬平方米小區(qū)總占地面積，總建筑面積近10萬平方米。

1999年11月20日，胡某與**工程公司簽訂了北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同。胡某購買華輝苑小區(qū)一套建筑面積為135.11平方米的房屋，售價(jià)為每建筑平方米人民幣5499元。2000年8月11日，**工程公司向胡某交付了房屋。此后，胡某認(rèn)為**工程公司未能履行其在售樓廣告中的相應(yīng)承諾，與眾多業(yè)主一起開始了兩年多的維權(quán)之路。2003年12月24日，胡某起訴至朝陽區(qū)法院，要求**工程公司：1?履行“小區(qū)封閉式管理”的義務(wù)和承諾，按照“總占地面積2.4萬平方米、總建筑面積近10萬平方米”的范圍對小區(qū)進(jìn)行封閉;2?履行關(guān)于小區(qū)環(huán)境的義務(wù)和承諾，為小區(qū)建設(shè)7500平方米綠地及中庭花園，5500平方米超大車庫，超大規(guī)模含游泳館、保齡球館、餐飲娛樂、商務(wù)中心等設(shè)施的小區(qū)專有會所;3?繼續(xù)履行關(guān)于房屋公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)和承諾，為小區(qū)首層大堂更換磨光花崗巖地面、大理石墻面，更換電梯、使用承諾的原裝進(jìn)口韓國現(xiàn)代電梯，完成一、二層樓外墻花崗巖墻面的裝修，為首層入口大廳免費(fèi)安裝樓宇對講系統(tǒng)。若**工程公司不履行或不能完全履行上述義務(wù)和承諾，胡某保留要求賠償?shù)脑V訟權(quán)利。

**工程公司辯稱：我公司所作的商品房宣傳廣告為要約邀請，而非合同條款。理由如下：1?我公司在對華輝苑小區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中，根據(jù)規(guī)劃要求，該小區(qū)應(yīng)配有**綜合樓，即小區(qū)配套會所。在我公司實(shí)際開發(fā)過程中，**綜合樓既未計(jì)入小區(qū)公攤面積，也未占用華輝苑住宅小區(qū)的土地面積，該樓的建設(shè)費(fèi)用并未計(jì)入華輝苑住宅小區(qū)的開發(fā)成本，因此**綜合樓的有無對小區(qū)的售房價(jià)格根本不產(chǎn)生重大影響。2?我公司在部分樓書中已聲明了“有關(guān)圖文僅作參考，所有細(xì)節(jié)均以最后政府部門批準(zhǔn)圖則及法律文件為準(zhǔn)”的提示語，故樓書內(nèi)容應(yīng)視為要約邀請。我公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，不同意胡某的訴訟請求。

二、審理情況

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間簽訂的商品房預(yù)售合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容亦不違背國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。關(guān)于本案涉及的**工程公司樓書及廣告宣傳內(nèi)容中，關(guān)于“2.4萬平方米小區(qū)總占地面積、總建筑面積近10萬平方米”的說明內(nèi)容不屬于最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第3條規(guī)定的“房屋及相關(guān)設(shè)施”的范圍之內(nèi)，原告將上述說明內(nèi)容確認(rèn)為合同內(nèi)容并沒有法律依據(jù)的支持，對此，法庭不予認(rèn)定。對原告相應(yīng)的訴訟請求，即要求**工程公司“按照總占地面積2.4萬平方米、總建筑面積近10萬平方米”的范圍對小區(qū)進(jìn)行封閉，法庭不予支持。