「摘要」近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)交易日趨活躍，發(fā)展很快，預(yù)售商品房的交易方式應(yīng)運(yùn)而生。一方面它使預(yù)購(gòu)人避免了一次性支出巨額購(gòu)房款，另一方面預(yù)購(gòu)人的預(yù)付款項(xiàng)為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了工程建設(shè)款，用以解決經(jīng)營(yíng)能力的不足。預(yù)售商品房對(duì)于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。當(dāng)然，它也不可避免地存在著一定的問(wèn)題，如有些開發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)而從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有的開發(fā)商規(guī)避法律，投機(jī)取巧，牟取暴利。加之房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，法律相對(duì)滯后，有些糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來(lái)了一定的困難。因此，全面貫徹房地產(chǎn)法，認(rèn)真研究當(dāng)前預(yù)售商品房案件的特點(diǎn)和難點(diǎn)對(duì)于建立預(yù)售商品房的正常秩序，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關(guān)系，提供有效的司法保障有著重要的作用。

本文擬就商品房預(yù)售中的按揭問(wèn)題，預(yù)售商品房的條件、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓以及預(yù)售商品房案件中情勢(shì)變更原則的適用等四個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行探討。特別是對(duì)審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢(shì)變更原則這一熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)論述。

預(yù)售商品房又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人預(yù)付部分房?jī)r(jià)款的行為。

預(yù)售商品房有以下幾個(gè)特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款，承購(gòu)人取得的是將來(lái)的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán);第三、預(yù)售商品房實(shí)際交付之前預(yù)購(gòu)人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人;第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長(zhǎng)的周期。

一、預(yù)售商品房按揭的有關(guān)法律問(wèn)題

預(yù)售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的一種融資活動(dòng)。它是指商品房預(yù)售協(xié)議中的預(yù)購(gòu)方支付部分購(gòu)房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔(dān)保，如果預(yù)購(gòu)人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購(gòu)房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。

預(yù)售商品房按揭的法律特征：一是預(yù)售商品房按揭是要式法律行為，必須簽訂書面合同;二是預(yù)售商品房按揭合同是從合同，作為主債的擔(dān)保，隨主債轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，主債的消滅而消滅。三是預(yù)售商品房按揭合同成立后，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，抵押人不得另行再設(shè)抵押。四是抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。五是商品房按揭必須經(jīng)過(guò)登記。