商品房預(yù)售合同糾紛統(tǒng)一處理做法

一、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應(yīng)如何適用《司法解釋》第八條?

答：買受人主張出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的，原則上予以支持;根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購(gòu)房款的50%。

二、“交樓”標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定?

答：1.必須具備以下兩個(gè)基本條件：(1)取得《建設(shè)工程竣工備案表》;(2)訟爭(zhēng)房屋符合使用條件(即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用的重大瑕疵)。有特別約定其他標(biāo)準(zhǔn)的從約定。

2.合同附件中約定有裝修標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。

三、面積差異的房款結(jié)算應(yīng)如何處理?

答：1.面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù)，具體標(biāo)準(zhǔn)以約定為準(zhǔn))的，買賣雙方互不作任何補(bǔ)償;

2.面積誤差比絕對(duì)值超出0.6%(不含本數(shù))、在3%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方按合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，不扣除0.6%;

3.面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%(不含本數(shù))，買受人有權(quán)退房;

買受人不退房的，房屋實(shí)際面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足;面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;

房屋實(shí)際面積小于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人;面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。追究出賣人何種違約責(zé)任決定權(quán)在買受人。

四、買受人有關(guān)辦證的訴訟請(qǐng)求應(yīng)如何處理?

答：關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付;自判決生效之日起至取得辦證遞件回執(zhí)(指“協(xié)助辦證的”)之日止的違約金于每月10日前逐月支付。

違約金的截止日期以合同約定為準(zhǔn)：“協(xié)助辦證的”為取得遞件回執(zhí);“辦妥的”為房管部門出證;“取得產(chǎn)權(quán)證的”則為交付買受人。