期房轉讓的一般條件：

(1)必須存在有效的商品房預售合同

轉讓合同是以預售合同為基礎的，預售合同無效，轉讓合同當然無效。

(2)標的物為正在建設而未竣工的商品房

要嚴格區(qū)分現(xiàn)房抵押與期房按揭。最高院在(1996)第3號文件第30條規(guī)定：“商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并蚩尤房屋所有權時，將房屋再轉讓給他人的，按一般買賣關系處理。”我國香港地區(qū)也嚴格區(qū)分了衡平法按揭和法定押記。

(3)必須取得銀行的同意

銀行和預售人之間形成了借貸法律關系和抵押法律關系，相應的銀行是債權人和抵押權人。抵押權是物權，物權具有追及力，無論抵押物轉輾到何人之手，抵押權人都可以行使抵押權。我國《擔保法解釋》也修正了《擔保法》規(guī)定的抵押人轉讓抵押物未取得抵押權人同意時轉讓合同無效的規(guī)定。在借貸法律關系中，債務人轉讓債務必須征得債權人的同意，否則轉讓不發(fā)生效力?？梢?，征得銀行的同意是基于銀行和預售人之間的借貸關系，而非抵押關系，必須明確這點。

(4)應該通知開發(fā)商

開發(fā)商和預售人之間是商品房買賣法律關系和借貸保證法律關系。相應的開發(fā)商是債務人和連帶保證責任人。在前者中，銀行和預購人已經支付了全部房款，開發(fā)商作為債務人必須按時交付房屋，預購人是債權人，其轉讓債權時無須征得開發(fā)商同意，僅須通知即可。在連帶責任保證法律關系中，在預購人不能按期付款給銀行時，開發(fā)商承擔回購義務，是連帶責任保證人。按《擔保法》規(guī)定，在保證期間，債權人許可債務人轉讓債務時，未經保證人同意，保證人不再承擔保證責任，可見期房轉讓不以取得預售人同意為要件，不過在實際操作中，各銀行都在借款合同中約定預購人轉讓期房時必須取得開發(fā)商的同意，以此來保護自身利益。

(5)預購人與下手買家簽定轉讓合同，并辦理了有關手續(xù)

合同生效條款

雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。

合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。

合同的變更與轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

其他事項：

購房者需要對售房者有準確的了解

購房者應當查看房產證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產所有人之間的關系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產所有人核實。

此外，購房者應當詳細了解并核實房產所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產過戶手續(xù)時，全部共有人能否都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。

二手房有無合法的產權和土地使用權證明---房屋所有權證和土地使用權證

合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提?，F(xiàn)實生活中存在利用假房產證行騙的情況，鑒別房產證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產權證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關部門進行核實。

購房者要對即將進行交易的房產基本情況必要的了解

這主要包括房屋的實際面積和機構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買后的用途相符等。

購房者還應當詳細了解并核實房產是否抵押、租賃或被司法機關查封

如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業(yè)人士難以把握)。

如購買的房屋是公房、已購公房或經濟適用房，應了解這些房屋是否獲準上市交易、預購公房是否需補足有關費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權證，如有疑問則不宜購買。

購房者還應了解隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)及裝修的詳細情況

估算稅費負擔

二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業(yè)稅、城建稅、

教育附加費、個人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向專業(yè)人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。