近幾年來工業(yè)房產(chǎn)交易的越來越多，在這種交易中都是轉(zhuǎn)讓合同形式簽訂的，只是這種轉(zhuǎn)讓合同有別于其它如商品房買賣合同，所以在簽訂合同的過程中需要注意一些細節(jié)的法律條款，那工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同需要注意哪些法律問題，就看看下面了。

一、定義與保證條款

從方便、嚴(yán)謹和避免歧義的角度，工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，開篇應(yīng)就擬轉(zhuǎn)讓的工業(yè)房地產(chǎn)標(biāo)的、轉(zhuǎn)讓金及交付日期等重要概念作出定義。

保證交易相對方適格，在所有交易中都非常重要，交易金額巨大且涉及生產(chǎn)經(jīng)營合法穩(wěn)定的工業(yè)房地產(chǎn)交易尤其如此。合同中應(yīng)促使轉(zhuǎn)讓方承諾并保證，轉(zhuǎn)讓人是工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，土地和建筑上不存在抵押等權(quán)利負擔(dān)，不存在與第三人的爭議。同時，合同中還應(yīng)列明與該工業(yè)房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利證書以及關(guān)鍵性的行政審批文件。如果轉(zhuǎn)讓人需要，受讓人可以在主體合法性及轉(zhuǎn)讓金支付等事宜上做出保證和承諾。

二、位置和面積

商品房買賣中，房產(chǎn)坐落和面積比較關(guān)鍵。對于工業(yè)房地產(chǎn)而言，這些信息也不可或缺。但同時，工業(yè)房地產(chǎn)一般用地面積較大，并會有多種附屬設(shè)施，場地大小和位置也會對實際使用構(gòu)成一定影響。對此，可考慮通過鎖定土地證和房產(chǎn)證的方式，對上述信息加以明確。

三、轉(zhuǎn)讓金及支付方式

無論是否專業(yè)買家，一般都會對交易金額及其支付方式給予充分重視，并能結(jié)合自身經(jīng)濟實力做出切實安排。

需要注意的是，很多工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)變更登記可能會存在一定變數(shù)。比如，有的尚未建設(shè)完畢；有的即使已經(jīng)在事實上投入使用，法律上卻仍屬在建工程；有的雖已取得產(chǎn)證，甚至已使用多年，但存在抵押等權(quán)利負擔(dān)。

在上述情況下，如果受讓人只約定支付轉(zhuǎn)讓金的期限，則將面臨產(chǎn)證能否辦理變更登記的法律風(fēng)險。此種情況下，我們一般建議買受人，按照交付、辦理產(chǎn)證等關(guān)鍵節(jié)點，分期支付款項。

四、交付條件和程序

普通商品房有比較嚴(yán)格的建筑規(guī)范，正常情況下，買房人不需要特別關(guān)注。但是，工業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計、建造通常都可由業(yè)主自行決定。所以，受讓人必須從自身需要出發(fā)，在合同中訂明物業(yè)應(yīng)具備的配套設(shè)施情況。

一般而言，配套設(shè)施主要包括供電、供水、通信、煤氣管線設(shè)施，雨水、污水的排水設(shè)施，道路及附加設(shè)施，電話、電力容量等。如果任何細節(jié)注意不到，都可能會造成成千上百萬的追加投資。

另外，在符合交接條件的情況下，還應(yīng)訂明雙方負責(zé)交接確認的人員，以及交接前后的風(fēng)險承擔(dān)事宜。

五、房地產(chǎn)權(quán)證辦理

《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。因此，將房地產(chǎn)過戶到買受人名下，即辦理買受人名義的房地產(chǎn)權(quán)證，是房地產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)。工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，亦不例外。

獨幢或整體轉(zhuǎn)讓，并且工業(yè)房地產(chǎn)本身也不存在抵押等權(quán)利負擔(dān)的，房地產(chǎn)權(quán)證能否辦理，主要取決于轉(zhuǎn)讓人的意愿。在此情形下，設(shè)置恰當(dāng)?shù)姆制诟犊畋壤瑫r規(guī)定恰當(dāng)?shù)倪`約條款，對于促使轉(zhuǎn)讓人盡快且順利地辦理過戶手續(xù)，可以起到非常積極的作用。

如果只轉(zhuǎn)讓成片房地產(chǎn)中的一部分，或者一幢建筑中的幾層，則可能遇到產(chǎn)證分割問題。此時，產(chǎn)證能否辦理，除了轉(zhuǎn)讓人的意愿外，還要看政府部門的態(tài)度。比較穩(wěn)妥的應(yīng)對策略是事先做詳細周密的調(diào)查，同時在轉(zhuǎn)讓合同中約定恰當(dāng)?shù)倪`約條款，以便產(chǎn)證無法辦理時可以順利退出。

六、其他問題

除上述事項以外，工業(yè)房地產(chǎn)的特殊之處還要求在轉(zhuǎn)讓合同中特別明確：繼續(xù)在項目土地上建設(shè)的批文辦理、土地使用期限的延長、土地出讓金的退還等問題。同時，根據(jù)項目本身的特點，特別是結(jié)合買受人自身關(guān)注的重點，受讓人還應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)置明確、詳細的違約和爭端解決條款。

通過以上分析可以看出，工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同需要就項目的具體特點量身定做。而這首先需要就項目，進行深入細致的法律盡職調(diào)查。