1、弄清楚合同中的當事人

在新房買賣過程中，合同簽署涉及兩個當事方：一為購房者，一個是開發(fā)商。

購房者，即購房合同中的“買受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權證上記載的所有人;需要支付房款，一旦違反合同約定，承擔違約責任。

2、不要隨意更改買受人

合同備案前，購房者可和開發(fā)商自行協(xié)商更改買受人名稱。

合同備案后，房屋交付前，如果想更改買受人，需要購房者和開發(fā)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費，并獲得開發(fā)商同意。

如果房屋交付后，購房者要更換名字，就需要拿到產(chǎn)權證以后辦理過戶手續(xù)，這樣花費就更大了。

開發(fā)商，即購買合同中的“出賣人”。購房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商，即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五證二書”。如果您在簽訂認購書的時候，已經(jīng)審查了各種文件，那么這里就不用審查了，只需要核實購房合同中的內(nèi)容和相關文件是否一致;但如果您之前沒有審查全部的文件，就不能嫌麻煩或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。

牢記：審查上述文件時，一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復印件!如果仍不放心，可抄下證件的號碼，去相關部門進一步驗證。

3、審查“五證二書”

“五證二書”是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(建設工程開工證)、商品房銷售(預售)許可證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)。

4、關于房屋面積方面的條款

商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。

另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

5、關于價格、收費、付款額等的條款

價格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

6、一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范

在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

7、一定要認準交房日期是否確定

資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。

8、買房簽合同時要注意的幾個細節(jié)問題

購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。

合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號*花園**號樓**房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分攤原則等要明確說明。

房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內(nèi)部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。

其他如付款方式、產(chǎn)權保證等都應詳細、具體地加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費標準，并對房屋的整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

違約責任的約定一定要雙方對等，否則吃虧的還是消費者。

一般承擔違約責任的違約事項包括：

購房者不按期交款;開發(fā)商不按期交房;面積變動超過約定幅度;房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求、保修不到位;產(chǎn)權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理;公共設施不到位;宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。

另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當中，任何一方都無權強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權利。如果您認為您的利益在合同當中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補充的話，購房者有權重新選擇開發(fā)商及樓盤。

現(xiàn)實中也存在開發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護自身的利益非常不利。建議您在簽正式合同之前，再實地了解一下項目情況。

如果選擇購買，一定要詳細約定交房時間，以及相關的違約責任。購房者交納房款之后，開發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購房發(fā)票通常會在交房的時候給購房者。主要是因為商品房買賣合同中的約定不是最終的實際面積，在實際建造過程中會有或多或少的誤差，所以，只有等到實際測量面積出來之后，該房屋的實際銷售價格才會準確無誤，一般就在這時候出具發(fā)票。

目前市場上開發(fā)商基本上都是這么做的。買房簽合同注意事項最后,還要約定配套設施，如個人的門窗型號，是否一戶一表等;公用的綠化、電梯等等。

“不可抗力”在買房合同中是如何界定的

包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任;買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產(chǎn)銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。

依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

買房合同中關于售后物業(yè)管理的條款解析

這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。”

但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。