案情簡(jiǎn)介：

深圳市某實(shí)業(yè)公司委托某置業(yè)公司進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，委托權(quán)限為：開(kāi)拓客戶，協(xié)助簽約。但具體簽約、收款仍由實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)。置業(yè)公司接受委托后，濫用代理權(quán)，擅自與幾百名購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并接受首付款，實(shí)業(yè)公司得知后拒絕與購(gòu)房人簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致眾多購(gòu)房人將實(shí)業(yè)公司和置業(yè)公司作為共同被告起訴。

本人全程接受實(shí)業(yè)公司的委托全程代理了該案的一二審，法院判定由置業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任，購(gòu)房人承擔(dān)部分責(zé)任，現(xiàn)將一二審代理詞和答辯狀與大家共享。

代理意見(jiàn)(一審)

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

除我司向法院遞交的《答辯意見(jiàn)》及《補(bǔ)充答辯意見(jiàn)》外，結(jié)合本案具體庭審情況及原告方主要辯論觀點(diǎn)，我司補(bǔ)充如下代理意見(jiàn)：

一、我司沒(méi)有賦予深圳市**業(yè)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“B”)

“特別代理權(quán)”，B無(wú)權(quán)代理我司簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，故房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于尚未成立的合同。

根據(jù)我司與B簽訂的《“某物業(yè)”銷(xiāo)售代理合同》第六之規(guī)定“甲

方負(fù)責(zé)審核、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、收訂金呵樓款，開(kāi)具收款收據(jù)和發(fā)票、辦理銀行按揭和房產(chǎn)證工作，乙方需配合甲方上述工作”，可知我司并沒(méi)有就影響我司重大實(shí)體權(quán)利的事項(xiàng)賦予其特別代理權(quán)，依據(jù)《“某物業(yè)”銷(xiāo)售代理合同》的內(nèi)容可以看出，我司賦予B的代理權(quán)限是銷(xiāo)售策劃、宣傳及一些協(xié)助性工作的一般代理權(quán)限。

原告認(rèn)為我司與B構(gòu)成隱名代理關(guān)系(當(dāng)然我司并不承認(rèn)原告之觀點(diǎn)，參

見(jiàn)“《補(bǔ)充答辯意見(jiàn)》一”)，就認(rèn)為B與原告簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力應(yīng)由我司承擔(dān)，正是混淆了“代理商”與“代理權(quán)限”的概念。所以B在沒(méi)有締約、收款權(quán)限的情況下跟原告簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)自然無(wú)效。

從合同本身的角度看：(1)合同的訂立必須是當(dāng)事人就合同的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)的過(guò)程。本案中我司并未與原告有任何協(xié)商;(2)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》沒(méi)有我司簽字蓋章;(3)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》第六條規(guī)定：“本認(rèn)購(gòu)書(shū)自買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂時(shí)生效，本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式肆份，買(mǎi)方執(zhí)一份，賣(mài)方執(zhí)一份，代理機(jī)構(gòu)執(zhí)壹份。”從規(guī)定可以看出：認(rèn)購(gòu)書(shū)需要買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂時(shí)才能生效，并且賣(mài)方應(yīng)執(zhí)貳份，可從本案的實(shí)際情況來(lái)看：該認(rèn)購(gòu)書(shū)純屬原告和B私下簽訂，賣(mài)方既沒(méi)有蓋章，事后原告和B也沒(méi)有向賣(mài)方交付兩份合同，顯然屬惡意行為，故認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為無(wú)效。