下半年成都即將進入交房高峰期，購房者在購買商品房過程中應(yīng)該如何依法維權(quán)?開發(fā)商開發(fā)的樓盤應(yīng)當(dāng)達到什么標準才能夠交房?對此，法律有沒有明確的規(guī)定

根據(jù)《建筑法》第61條第2款規(guī)定：建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。同時，《商品房銷售管理辦法》第7條第4項規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(四)已通過竣工驗收”、第8條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項目手冊及符合商品房限售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！庇纱丝梢?，商品房通過了竣工驗收并取得了房管部門認可的現(xiàn)售備案登記，開發(fā)商所開發(fā)的商品房才具備向購房者進行交付的法定基本條件。

當(dāng)然，如果開發(fā)商與購房者之間約定的交房標準高于前述國家規(guī)定的交房標準，則應(yīng)當(dāng)按照雙方約定約定執(zhí)行。比如雙方約定交付的是可以拎包入住的精裝房，則開發(fā)商應(yīng)按約將裝修完畢的商品房交付給購房者。

：開發(fā)商交付的商品房雖然符合合同約定的交房標準，但是交付的商品房存在裝飾、設(shè)備標準等不符合約定的瑕疵，此時，購房者是否有權(quán)拒絕收房?購房者此時應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)?

《合同法》第61條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！遍_發(fā)商向房屋買受人交付不符合合同約定裝飾、設(shè)備標準的，屬于未按合同約定全面履行商品房交付義務(wù)。但如果該商品房附屬的裝飾、設(shè)備通過了竣工驗收，且對法定的商品房交付條件不構(gòu)成根本性的影響(比如電梯品牌與約定不符)，也應(yīng)視為開發(fā)商所交付的商品房符合法定條件。購房者不能僅以商品房附屬的裝飾、設(shè)備不符合約定為由拒絕收房。購房者可以在收房后依據(jù)合同約定以及法律規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)更換、修復(fù)及賠償損失的民事責(zé)任。

開發(fā)商交付的小區(qū)品質(zhì)、綠化等配套設(shè)施與宣傳不一致，購房者應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)

首先，若購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》對此問題有約定，則購房者可以依據(jù)合同約定維權(quán)，追究開發(fā)商的違約責(zé)任;

其次，購房者可以依據(jù)《解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”之規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

最后，購房者還可以收集開發(fā)商在該樓盤宣傳中使用的各類廣告宣傳材料，就開發(fā)商虛假宣傳的問題向?qū)俚毓ど坦芾聿块T投訴，要求工商部門對開發(fā)商虛假宣傳的行為給予行政處罰。

開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，購房者應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》48條、50條《中華人民共和國行政許可法》36條、40條、47條之規(guī)定，開發(fā)商若要更改規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃主管部門提出申請，規(guī)劃主管部門應(yīng)就開發(fā)商提出的申請組織購房者召開聽證會，征求購房者的意見，然后決定是否做出更改規(guī)劃的行政許可。

如果開發(fā)商未取得規(guī)劃主管部門同意擅自更改規(guī)劃，購房者可以向規(guī)劃主管部門舉報，要求規(guī)劃主管部門進行處罰;如果規(guī)劃主管部門未按照法定程序組織聽證征求購房者的意見，而做出了更改規(guī)劃的許可，購房者可以提起行政訴訟，要求規(guī)劃主管部門撤銷更改規(guī)劃的具體行政行為。

最后，購房者也可依據(jù)與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》追究開發(fā)商的違約責(zé)任

購房是大部分人一生中最大的投資，對于購房者來說，在購房時應(yīng)當(dāng)注意哪些問題?

第一、全面考察了解開發(fā)商的背景、實力及已開發(fā)樓盤情況;

第二、通過司法網(wǎng)站查詢開發(fā)商涉及訴訟、執(zhí)行案件的情況;

第三、保存好開發(fā)商在發(fā)放的書面宣傳材料，如果條件允許，最好采用視頻錄像的方式進行固定;

第四、核實開發(fā)商所售樓盤是否已經(jīng)取得法定的建設(shè)、銷售許可證照;

第五、盡量將開發(fā)商的口頭承諾等購房者十分關(guān)心的問題載入《商品房買賣合同》;

第六、跟進了解樓盤的建設(shè)情況，若發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違約行為應(yīng)及時出面交涉或者向相關(guān)行政主管部門反映;

第七、收房時認真核對開發(fā)商是否具備交房條件，交付的房屋是否符合合同約定等。