一、怎么來(lái)確定商品房合同效力是無(wú)效的?

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效

房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效

4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買(mǎi)賣(mài))下列房地產(chǎn)

①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

;②依法收回土地使用權(quán)的;

③權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、購(gòu)房人可以退房的幾種典型情況

1、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無(wú)效

開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與購(gòu)房人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2、延期交房

到開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，開(kāi)發(fā)商仍未通知入住的，根據(jù)《司法解釋》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息(但當(dāng)事人另有約定的除外)。此外，還要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

3、遲延辦理房屋所有權(quán)登記

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

4、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房人。

購(gòu)房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。購(gòu)房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房;購(gòu)房人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

5、房屋面積誤差超過(guò)法定或約定的誤差比

開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

6、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

根據(jù)《司法解釋》規(guī)定，有兩種情形的房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同和賠償損失，一種是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;一種是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。

7、房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，開(kāi)發(fā)商有惡意違約和欺詐行為

開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，要求退房。此外，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形還有，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可;該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。這里一般會(huì)涉及到開(kāi)發(fā)商的惡意違約和欺詐行為，對(duì)此，《司法解釋》規(guī)定了相應(yīng)的懲罰性賠償措施。

8、按揭合同辦理不下來(lái)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，購(gòu)房人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人。

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