一、定金擔(dān)保有什么作用

(1)定金是合同成立的一種證明。定金是雙方當(dāng)事人為了保證合同履行而約定的，其比例不得超過(guò)合同目標(biāo)總額的20%。當(dāng)事人在合同中約定交付定金期限的，合同從實(shí)際交付定金之時(shí)起生效。

(2)定金是合同的一種擔(dān)保形式。按照法律規(guī)定，給付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;接受定金的一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。雙方當(dāng)事人為了避免定金罰則的制裁，必須認(rèn)真履行合同的義務(wù)，這就體現(xiàn)了定金的擔(dān)保作用。當(dāng)然，采取定金擔(dān)保，違約一方仍然要按具體情況向另一方支付違約金和賠償金，不能以定金代替。

(3)定金具有預(yù)先支付的作用。當(dāng)合同履行后，支付定金的一方有權(quán)收回定金，或者折抵價(jià)款。在后一種情況下，定金又起到了預(yù)先支付的作用。但是，這與預(yù)付款是不同的。預(yù)付款不起擔(dān)保作用，不存在不返還或雙倍返還的問(wèn)題，它只是一種結(jié)算辦法，在合同履行后進(jìn)行結(jié)算時(shí)多退少補(bǔ)。因此，在訂立合同時(shí)，預(yù)先支付的錢款是定金還是預(yù)付款必須明確，以免引起糾紛。

二、定金擔(dān)保的特征有哪些

定金擔(dān)保作為一種債權(quán)擔(dān)保方式，具有其自身的一些特點(diǎn)：

1、定金擔(dān)保是金錢質(zhì)的一種，為金錢擔(dān)保

所謂金錢質(zhì)即將金錢作為質(zhì)物并向他人轉(zhuǎn)移金錢的占有，以此擔(dān)保某種行為的一種擔(dān)保方式。典型的金錢質(zhì)有定金、開(kāi)戶保證金、信用證開(kāi)證保證金、訂金、封金、賬戶質(zhì)押等。金錢質(zhì)的特點(diǎn)是：

(1)以金錢這種特殊的動(dòng)產(chǎn)作為質(zhì)物。金錢是一般等價(jià)物，其特性與一般的財(cái)產(chǎn)有較大的差別。物權(quán)理論將金錢作為動(dòng)產(chǎn)對(duì)待，但認(rèn)為金錢只是特殊動(dòng)產(chǎn)。

(2)轉(zhuǎn)移金錢的占有關(guān)系。擔(dān)保人向被擔(dān)保人交付金錢為質(zhì)權(quán)設(shè)立的標(biāo)志，沒(méi)有實(shí)際交付則沒(méi)有質(zhì)權(quán)。

(3)出質(zhì)物所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。雖然金錢是種類物，但在成立金錢質(zhì)后，交付的金錢只能認(rèn)為是由接受的一方信托占有，金錢成為信托財(cái)產(chǎn)，占有人沒(méi)有所有權(quán)。這與一般的金錢所有權(quán)隨占有轉(zhuǎn)移存在重大區(qū)別。

定金對(duì)主合同當(dāng)事人雙方均有擔(dān)保效果嗎?

定金擔(dān)保是由主合同債務(wù)人提供的擔(dān)保，但定金擔(dān)保成立后，其擔(dān)保效力不限于擔(dān)保定金給付人履行債務(wù)，而且包括擔(dān)保定金接受人履行對(duì)待給付義務(wù)。一旦定金接受人不能履行對(duì)待給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向定金給付人雙倍返還定金。在這個(gè)意義上，定金給付人以向定金接受人移轉(zhuǎn)定金權(quán)利為代價(jià)，相應(yīng)取得定金接受人“雙倍返還定金”以擔(dān)保自己債務(wù)履行的允諾。實(shí)際上，定金的設(shè)定客觀上對(duì)被擔(dān)保的合同的當(dāng)事人雙方均有擔(dān)保效果。其他擔(dān)保方式與其相比不同，如抵押、質(zhì)押，都是對(duì)債權(quán)人的擔(dān)保，擔(dān)保債務(wù)人或第三人向債權(quán)人履約。

我國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)“認(rèn)購(gòu)書中的定金”有哪些規(guī)定?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》是這樣規(guī)定的：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買受人。

對(duì)此規(guī)定應(yīng)做這樣的理解：

1、在認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)對(duì)收受的定金性質(zhì)進(jìn)行明確約定;

2、如果雙方當(dāng)事人約定收受的定金為擔(dān)保簽訂商品房買賣合同的作用，則該定金適用擔(dān)保法上有關(guān)定金的規(guī)定;如未約定為擔(dān)保簽約性質(zhì)，則該定金不適用定金罰則;

3、具擔(dān)保性質(zhì)的定金收受后，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，則適用定金罰則：即收受定金的一方違約，須雙倍返還定金;交納定金的一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金。

4、具擔(dān)保性質(zhì)的定金收受后，如果因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買受人。

何謂不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由?我們認(rèn)為，雙方對(duì)正式合同的條款達(dá)不成一致，就是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。如果開(kāi)發(fā)商不同意修改合同條款或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，那合同自然簽不成。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)指責(zé)購(gòu)房人不想買，而購(gòu)房人也會(huì)指責(zé)開(kāi)發(fā)商欺詐。很顯然，在正中情況下無(wú)法將責(zé)任歸咎于任何一方，因此任何一方也就沒(méi)有理由要求適用定金罰則了。

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