有一則案例：張三與李四簽訂了一個(gè)購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)李四的一套商品房。問(wèn)：該套商品房如果已被法院采取查封的強(qiáng)制措施，那么該購(gòu)房合同的效力問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。《最高院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。《最高院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條規(guī)定，正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。第十六條：人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類(lèi)、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類(lèi)型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的市場(chǎng)準(zhǔn)入”資格而非某種類(lèi)型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類(lèi)合同行為，人民法院對(duì)于此類(lèi)合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門(mén)的意見(jiàn)或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院”。從上述意見(jiàn)中可以看出我國(guó)法律將強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為效力性的規(guī)范和管理性的規(guī)范。效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類(lèi)規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，以直接維護(hù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益為目的的強(qiáng)制性規(guī)范。而管理性的規(guī)范是指，并不直接涉及到國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，以直接維護(hù)管理秩序?yàn)槟康膹?qiáng)制性規(guī)范。對(duì)于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，到底是效力性規(guī)范還是管理性規(guī)范呢？《城市房地產(chǎn)管理法》為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。而《城市房地產(chǎn)管理法》管理登記在冊(cè)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗣穹ㄔ旱牟榉夥课?，除了在不?dòng)產(chǎn)房屋實(shí)地查封，基本上是到房產(chǎn)管理部門(mén)查封、凍結(jié)，不準(zhǔn)予給被查封人辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二十一條規(guī)定，已被人民法院查封、預(yù)查封并在國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無(wú)效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)該就是屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，并不是效力性強(qiáng)制規(guī)定。所以，當(dāng)事人違法該條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)已查封的房屋的合同并不必然無(wú)效，也不必然有效。