一、問題的提出甲、乙簽訂一份《廠房租賃合同》，約定乙方租賃甲方廠房用于開辦來(lái)料加工企業(yè)，租期五年。五年之后，因乙方未按照合同約定履行租金給付義務(wù)，甲方起訴至法院。乙方以該廠房未按照建筑法和消防法的相關(guān)規(guī)定辦理施工許可證、竣工驗(yàn)收合格證以及消防驗(yàn)收合格證等理由主張?jiān)撟赓U合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。上述乙方所述的強(qiáng)制性規(guī)定，主要有建筑法第七條關(guān)于建筑工程開工前建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的規(guī)定；第六十一條第二款關(guān)于建筑工程竣工后未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用的規(guī)定；消防法第十條關(guān)于建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用的規(guī)定。實(shí)務(wù)中，此類案件數(shù)量眾多，違反此類規(guī)定是否導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，值得探討。二、對(duì)無(wú)效說(shuō)的分析與評(píng)論無(wú)效說(shuō)認(rèn)為，上述諸條法律規(guī)范都屬于強(qiáng)制性規(guī)范，出租人違反此類強(qiáng)制性規(guī)范屬于合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”之情形，因此，租賃合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效，此其一。其二，涉案房屋未辦理相關(guān)許可證或合格證，屬于非法建筑，因此，標(biāo)的物違法，合同無(wú)效。其三，從社會(huì)效果考慮，此類租賃合同往往涉及到大量員工的住宿問題，存在消防、建筑安全方面的隱患。如果判定其有效，則會(huì)潛在地鼓勵(lì)類似的出租人不辦理相關(guān)的許可證和合格證而出租房屋，從而增加重大安全事故發(fā)生的可能性，因此應(yīng)當(dāng)判定其無(wú)效。對(duì)于無(wú)效說(shuō)，筆者認(rèn)為未臻妥當(dāng)，評(píng)論如下：第一，強(qiáng)制性規(guī)定”是指不允許當(dāng)事人約定排除的規(guī)定。其又可分為命令當(dāng)事人為一定行為的強(qiáng)制性規(guī)定和禁止當(dāng)事人為一定行為的禁止性規(guī)定。從規(guī)范的功能分析，強(qiáng)制性規(guī)定又可分為效力性的強(qiáng)制性規(guī)范和取締性的強(qiáng)制性規(guī)范。臺(tái)灣學(xué)者史*寬認(rèn)為：前者著重違反行為之法律行為價(jià)值，以否認(rèn)其法律效力為目的；后者著重違反行為之事實(shí)行為價(jià)值，以禁止其行為為目的?！庇纱?，違反效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，合同方為無(wú)效，而違反取締性的強(qiáng)制性規(guī)范，合同效力一般不受影響?？梢姡辽僭诶碚撋?，違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同并非都無(wú)效，而是需要區(qū)別對(duì)待。第二，從我國(guó)現(xiàn)行法來(lái)看，合同法第五十二條關(guān)于無(wú)效合同類型的規(guī)定，相較于民法通則來(lái)說(shuō)，其范圍明顯縮小。因此，嚴(yán)格限制無(wú)效合同的范圍，促進(jìn)交易、減少社會(huì)成本是該規(guī)定的立法目的。另外，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條關(guān)于嚴(yán)格限制批準(zhǔn)、登記成為合同的生效要件、第十條關(guān)于嚴(yán)格限制超越經(jīng)營(yíng)范圍的合同被認(rèn)定為無(wú)效合同的規(guī)定都說(shuō)明立法上對(duì)合同的有效要件之范圍和無(wú)效合同的范圍盡量限制的立法思路。當(dāng)然，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條、第二條關(guān)于缺乏相應(yīng)資質(zhì)、借用資質(zhì)或者違反招投標(biāo)的規(guī)定的建設(shè)工程施工合同認(rèn)定為無(wú)效的規(guī)定，也說(shuō)明，即便此類合同違反了相關(guān)的強(qiáng)制性規(guī)定，在法律后果上則按照無(wú)效合同、有效對(duì)待”來(lái)處理，并非嚴(yán)格按照無(wú)效合同對(duì)待（第二條說(shuō)明，即使認(rèn)定合同無(wú)效，也應(yīng)當(dāng)支持適當(dāng)履行合同的承包人的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，而這明顯超出了不當(dāng)?shù)美姆颠€范圍）。上述規(guī)定說(shuō)明，法官在判斷違反強(qiáng)制規(guī)定的合同效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)慎之又慎第三，無(wú)效說(shuō)所主張的標(biāo)的物違法”之理由，難以茍同。例如在商品房預(yù)售合同中，在建房屋肯定尚未取得驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證等，甚至在房屋建成以后也未必能夠取得相關(guān)證明，何以不認(rèn)定此類合同因標(biāo)的物違法”而無(wú)效而僅判定購(gòu)房人有違約請(qǐng)求權(quán)、合同解除權(quán)？厚此而薄彼，難以符合相同事物相同對(duì)待”的形式正義理念。