《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同?！比绻?jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，承租人可以轉(zhuǎn)租。那么此時(shí)存在兩個(gè)租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系，而此時(shí)兩個(gè)租賃合同都是合法有效的，對(duì)此學(xué)界和實(shí)務(wù)界并無(wú)異議。但是未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權(quán)，以保護(hù)其利益。而對(duì)于承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同是否依附于原租賃合同而存在？其合同效力是認(rèn)定為有效？無(wú)效？亦或效力待定？卻在理論和實(shí)務(wù)界有著不同的觀點(diǎn)。一、對(duì)于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的獨(dú)立性認(rèn)定就轉(zhuǎn)租合同需以租賃合同為前提而言，二者非常類似于主從合同關(guān)系、在主從合同關(guān)系中，主合同是指能夠獨(dú)立存在，不以其他合同的存在為前提的合同，從合同是依附于主合同而存在，以主合同為存在前提的合同，又稱為附屬合同。兩個(gè)合同之間是否具有主從關(guān)系，應(yīng)從如下六個(gè)方面加以分析：（1）發(fā)生上的依附性，即從合同以主合同的存在為前提，（2）效力上的從屬性，主合同不能成立，從合同就不能成立；主合同被宣告無(wú)效或被撤銷，從合同也將失去效力；（3）轉(zhuǎn)讓的從屬性，主合同轉(zhuǎn)讓，從合同不能單獨(dú)存在；主合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，從合同的權(quán)利必須依附于主合同發(fā)生轉(zhuǎn)讓；（4）消滅上的從屬性，主合同消滅，從合同亦應(yīng)當(dāng)隨之終止；（5）法律利益的從屬性，即從合同的存在目的是為了保障主合同當(dāng)事人的法律利益。就當(dāng)事人的角度分析，有的從合同當(dāng)事人與主合同當(dāng)事人完全相同，如獨(dú)立的定金合同，有的從合同的當(dāng)事人則為主合同當(dāng)事人之一與第三人，如保證合同。無(wú)論何種情形，從合同均服務(wù)于主合同債權(quán)人的法律利益；（6）如果從合同在主合同當(dāng)事人與第三人之間成立，則從合同之標(biāo)的須有別于主合同之標(biāo)的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押擔(dān)保為例，主合同之標(biāo)的物為一定數(shù)量的金錢，而抵押合同之標(biāo)的物則為第三人提供的抵押物。從主從合同的特點(diǎn)分析，可以看出，轉(zhuǎn)租合同不是原租賃合同的從合同。雖然轉(zhuǎn)租在發(fā)生上、效力上、轉(zhuǎn)讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，但就轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容而言，轉(zhuǎn)租人與次轉(zhuǎn)租人均存在獨(dú)立于租賃合同的法律利益，轉(zhuǎn)租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權(quán)，不符合主從合同的要求。另就標(biāo)的物而言，轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物系租賃合同的標(biāo)的物或其一部，具有同一性，亦不符合主從合同的要求。二、對(duì)于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力分析對(duì)此類合同的效力認(rèn)定上，理論和實(shí)務(wù)界有三種不同意見：意見一、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效；意見二、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同，在起訴前經(jīng)出租人追認(rèn)，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。該種意見涉及對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是否是無(wú)權(quán)處分行為的理解。認(rèn)為未經(jīng)出租人同意即將租賃物轉(zhuǎn)租他人是一種無(wú)權(quán)處分行為，即未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是一種效力待定的合同，若出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，該轉(zhuǎn)租合同就是無(wú)效的，反之即為有效。意見三、出租人主張承租人未經(jīng)同意簽訂轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。筆者贊同第三種意見，而意見一和意見二反應(yīng)了許多認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。對(duì)于意見一，筆者認(rèn)為不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意或者事后追認(rèn)而認(rèn)定無(wú)效。首先，從《合同法》第224條的文意，可以看出法律賦予出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同的權(quán)利，并不能得出承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效的結(jié)論?！逗贤ā吩诖嬖谵D(zhuǎn)租行為的情況下對(duì)原出租人的保護(hù)方式，僅僅是為出租人設(shè)定了一個(gè)法定的解除合同的理由，并不是一概禁止轉(zhuǎn)租。其次，無(wú)效合同指的是合同違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者損害國(guó)家、社會(huì)公共利益，因而不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同?！逗贤ā?2條對(duì)于合同無(wú)效的情況進(jìn)行了明確的規(guī)定，認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照無(wú)效合同的法定事由予以適用，不能任意擴(kuò)大合同無(wú)效的情形。而《合同法》第224條的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話就排除了該條的適用，顯然該條為任意性規(guī)定而不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。