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寧波
夫妻單方出售房產(chǎn)行為是否有效？
《婚姻法司法解釋(三)》第十一條的規(guī)定，即：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持”。在《婚姻法司法解釋(三)出臺后，更進一步明確了保護善意第三人的權(quán)益。
實踐中，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋現(xiàn)象不在少數(shù)。這一問題既關系夫妻財產(chǎn)制度和夫妻雙方利益的保護，也關系交易秩序的安全，關鍵在于如何平衡不同意出售的配偶與善意第三人之間的權(quán)益。當夫或妻一方與第三人發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)交易時，該不動產(chǎn)登記在夫妻一方名下但實際屬于夫妻共同財產(chǎn)，如果第三人盡到了必要的審查與注意義務，支付合理的房屋價款且已經(jīng)辦理變更登記手續(xù)，為了保護交易安全，根據(jù)善意取得制度，第三人可以取得不動產(chǎn)物權(quán)。就第三人而言，要求其在房產(chǎn)交易中審查出賣人是否有配偶、處分的財產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)是不可能的，也不利于交易的效率。《婚姻法司法解釋(三)》的本條規(guī)定，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一規(guī)定與我們的生活習慣有密切關系，因為在夫妻財產(chǎn)處分中，夫妻雙方與第三人相比明顯處于優(yōu)勢地位，同時夫妻雙方的特殊身份關系和財產(chǎn)共有關系容易使第三人對處分一方的處分權(quán)利等方面產(chǎn)生信賴;加之現(xiàn)代經(jīng)濟交易活動頻繁，如果缺乏必要的法律保障，勢必影響交易的效率和成本。此外，善意第三人的利益和交易秩序的安全最終影響社會經(jīng)濟發(fā)展，故此要建立必要的保障制度。
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