合同效力與物權(quán)轉(zhuǎn)移是兩個(gè)概念嗎

合同效力與物權(quán)轉(zhuǎn)移是兩個(gè)不同的概念。

我們來區(qū)分合同效力和物權(quán)效力之間的差異。物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)是登記，即判斷不動(dòng)產(chǎn)的歸屬是看登記。物權(quán)變動(dòng)的原因行為是屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立、生效等問題均依債權(quán)法的規(guī)定處理，而登記只可能影響當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的效果或者影響其權(quán)利對(duì)于第三人的效力。我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這就說明以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系主要是合同。而合同是屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該根據(jù)合同法來判斷。合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，產(chǎn)生的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不必然與登記聯(lián)系在一起。也就是說，物權(quán)變動(dòng)的合同與物權(quán)變動(dòng)本身是兩個(gè)法律問題。登記并不是針對(duì)合同行為的，它是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法。如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有辦理登記手續(xù)，合同仍然有效。正如本案朱某與王某訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，但沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)就不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。

我國(guó)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。此條針對(duì)的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果，這說明登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法，它反映了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的排他性和正當(dāng)性要求，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的形式要件。沒有登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是不完善的物權(quán)。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，必須以登記為必要條件，而不能認(rèn)為合同生效就自然發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。

合同是一種債權(quán)行為，物權(quán)是一種絕對(duì)性，在一般情況下，如果要實(shí)現(xiàn)物權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，是需要辦理交付或者登記的。但是對(duì)于合同來說，如果雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，并且有訂立合同的主體資格的，合同就會(huì)發(fā)生法律效力的，雙方當(dāng)事人是需要受到合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的約束的。我國(guó)物權(quán)法的出臺(tái)，代表著物權(quán)行為與合同行為是分開的，是否會(huì)發(fā)生物權(quán)效力，是不會(huì)影響到合同的效力的。只有在雙方當(dāng)事人主體資格有瑕疵，合同內(nèi)容存在爭(zhēng)議的時(shí)候，合同的法律效力才會(huì)受到影響。

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