【案情簡介】

原告：秦某

被告：趙某

2004年2月，原被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定秦某將兩間店面出租給趙某，租期為3年，年租金為16萬元。第一年租金于簽訂合同時(shí)一次付清，后兩年租金于每年的1月初支付。合同還約定如趙某違約，秦某有權(quán)隨時(shí)收回房屋。合同簽訂后，趙某支付了當(dāng)年租金，并經(jīng)秦某許可，對房屋進(jìn)行裝修，以開辦培智班用。

2005年1月初，趙某未按約定支付租金。2月，原告書面通知被告要收回房屋，被告提出異議，雙方產(chǎn)生矛盾。3月底，趙某支付租金，秦某卻拒收。趙某于是將16萬元租金通過他人轉(zhuǎn)交秦某，秦某依然拒收。4月底，趙某將16萬元租金存入原告的銀行賬戶中。

2005年7月初，秦某向法院提起訴訟，訴稱趙未按合同要求期限支付租金，構(gòu)成違約，請求解除《房屋租賃合同》，收回房屋。

【裁判要點(diǎn)】

法院認(rèn)為，被告趙某在履行合同過程中，有逾期履行支付租金的違約行為，但沒有出現(xiàn)根本性違約;被告已將租金存入原告銀行賬戶，也沒有對原告的合法權(quán)益造成損害。被告雖未按約定履行義務(wù)，但尚在法律規(guī)定允許的范圍以內(nèi)，法院駁回原告請求，同時(shí)判令被告按約定支付違約金。

【爭議焦點(diǎn)】

本案原告是否有權(quán)解除合同?

【法理評析】

解決本案爭議焦點(diǎn)的關(guān)鍵是明確出租人解除房屋租賃合同的要件。以下根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合本案具體案情，綜合分析出租人解除租賃合同的要件。

首先，明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。

《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規(guī)定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由：1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;4、拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的;5、公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;6、租用承租房屋進(jìn)行違法活動的;7、故意損壞承租房屋的;8、法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

根據(jù)上述規(guī)定，承租人遲延支付租金，不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的，出租人才有法定解除房屋租賃合同的權(quán)利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。

其次，《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件，但是不得違反《合同法》的相關(guān)規(guī)定。本案中，原被告簽訂的《房屋租賃合同》約定“如趙某違約，秦某有權(quán)隨時(shí)收回房屋”，從此約定的內(nèi)容來看，原告秦某解除合同的條件并不明確，是不是趙某的任何違約行為均可引起秦某單方解除合同的法律后果?根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除權(quán)的規(guī)定，答案是否定的。根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，只有在一方當(dāng)事人根本約定的情形下，對方當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。本案中有關(guān)出租人單方解除房屋租賃合同的約定，一方面沒有明確解除合同的條件，另一方面違背了《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，因此，不能作為原告解除合同的依據(jù)，本案應(yīng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理