商品房預(yù)售合同糾紛、委托出租合同糾紛案例分析

上訴人(原審原告)：何*明、梁*國等48戶香港業(yè)主(詳情見附表)。

訴訟代表人：何*明，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍荃灣麗城花園二期三座41/FH室。

訴訟代表人：梁*國，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍黃大仙天馬苑E座3314室。

委托代理人：吳三七，安徽省黃山市人民政府法制局干部。

上訴人(原審被告)：**利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地安徽省黃山市屯溪康樂路3號。

法定代表人：楊*毅，董事長。

委托代理人：許*明，該公司副總經(jīng)理。

委托代理人：鄭*繼，**擎天律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)：**發(fā)展有限公司，住所地香港特別行政區(qū)新界屯門建發(fā)街建發(fā)工業(yè)中心5樓8室。

法定代表人：蘇*雄，董事長。

委托代理人：唐*飛，**擎天律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)：**旅行社。

法定代表人：蘇*雄，董事長。

上訴人何*明、梁*國等48戶香港購房業(yè)主、上訴人**利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為與被上訴人**發(fā)展有限公司、**旅行社商品房預(yù)售合同糾紛、委托出租合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院(1998)皖民初字第10號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。何*明、梁*國及委托的代理人吳三七，**公司委托的代理人許*明、鄭*繼，**公司委托的代理人唐*飛到庭參加訴訟，**旅行社經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明，**利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱**公司)系黃山花園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，辦理了黃山花園項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及《境外出售和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批復(fù)》等有關(guān)法律手續(xù)。1994年1月至9月，**公司分別與何*胡、梁*國等48戶香港購房業(yè)主(以下簡稱購房業(yè)主)簽訂了《黃山市黃山花園買賣合同》，約定：甲方(**公司)須于1994年12月31日或之前將驗(yàn)收合格的房屋交付乙方(購房業(yè)主)使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付樓款為本金，按月利率3%計(jì)付違約金，延期超過120天，則甲方違約，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)將乙方已付的一切款項(xiàng)及利息在60天內(nèi)退給乙方，同時(shí)還須向乙方支付違約金;甲方出售的房產(chǎn)需按照批準(zhǔn)的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經(jīng)黃山市有關(guān)建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格后方可交付乙方使用，如有關(guān)部門檢驗(yàn)為質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)要求修補(bǔ)或提出退房;乙方交清樓價(jià)款后，甲方協(xié)助乙方向黃山市房屋產(chǎn)權(quán)登記部門領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。1994年1月18日，**公司出具委托書，委托**旅行社和**發(fā)展有限公司(以下簡稱**公司)的法定代表人蘇*雄負(fù)責(zé)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃。**公司與**旅行社遂于1994年1月至10月分別與購房業(yè)主簽訂了《黃山花園賓館出租合同》，全權(quán)處理購房業(yè)主所購黃山花園住宅房的出租事宜。該出租合同第三條約定：發(fā)展商(即**公司)委托**公司與**旅行社(合稱賓館管理公司)管理及經(jīng)營整個(gè)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃，擔(dān)保各業(yè)主每年收取樓價(jià)的10厘租金回報(bào)及整項(xiàng)“賓館出租”計(jì)劃帶來純利的百分之六十的分紅;購房業(yè)主有權(quán)隨時(shí)終止該合同書，賓館管理公司須于收到購房業(yè)主通知終止合同的15天內(nèi)將該房屋交還給購房業(yè)主。之后，購房業(yè)主按約定交清了全部樓價(jià)款6，973，158港元。1994年11月前后，根據(jù)**公司與購房業(yè)主的事前商定，購房業(yè)主按樓價(jià)的6.5%向**公司交納了代辦房屋所有權(quán)證費(fèi)用453，239港元。同時(shí)，為配合房屋的出租，購房業(yè)主按**公司寄發(fā)的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項(xiàng)目及設(shè)備價(jià)格清單》的規(guī)定，向**公司支付了裝修費(fèi)l，021，030港元，委托**公司代為裝修所購房屋。按《黃山花園賓館住宅裝修工程項(xiàng)目及設(shè)備價(jià)格清單》計(jì)算，用于購房業(yè)主房屋裝修的費(fèi)用為36，178港元，購房業(yè)主支付的裝修費(fèi)未使用部分為984，852港元。**公司按期完成了所售樓房的施工，并于1994年6月至該年底前陸續(xù)辦理了各棟樓房的竣工驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)黃山市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站(以下簡稱質(zhì)監(jiān)站)檢驗(yàn)，該工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，**公司為購房業(yè)主辦理了房屋所有權(quán)證，并交各位購房業(yè)主簽收。1998年10月購房業(yè)主以**公司未按期交付驗(yàn)收合格的房屋，且多收辦理房屋所有權(quán)證費(fèi)用和裝修費(fèi)用為由，向安徽省高級人民法院提起訴訟，請求法院判令**公司、**公司及**旅行社支付逾期違約金，退還多收取的費(fèi)用，終止履行《黃山花園賓館出租合同》。