一、背景知識商品房預售是房地產開發(fā)公司即預售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預購方，預購方支付部分房款或定金的行為，商品房預售合同是買賣合同的一種，一般買賣合同之標的物在簽訂合同時是否存在法律并不作限制規(guī)定，尤其在物流運輸高度發(fā)達、營銷手段高效化的今天，企業(yè)往往是依據(jù)合同訂單來組織安排生產，即先有合同，后有合同產品。但對于房屋預售合同的標的物--房屋，由于其本身以及建造的特殊性，如房屋標的價值較大、建造周期長、開發(fā)建設的行政許可、影響人們的居住生活等基本條件等，因此，大部分國家對房屋預售行為是采取了也較嚴格的監(jiān)管措施，如澳大利亞、日本、韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等國家和地區(qū)，政府一般都規(guī)定預售條件，實施預售許可管理，對預售活動的監(jiān)管也較嚴格；當然也有采取自由辦法的，主要是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預售條件比較寬松，也不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預售合同并受合同法等法律的制約，新建房屋無論是否開工都允許銷售預售。我國對商品房的開發(fā)和預售從一開始便采取了較為嚴格的管理措施。１９９４年７月通過的第四十四條對預售條件規(guī)定：商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。隨后《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和建設部也發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》確定了商品房預售許可制度。如《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十三條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；（三）工程施工合同；（四）預售商品房分層平面圖；（五）商品房預售方案。而對違反規(guī)定的處罰也作了規(guī)定，第三十九條：違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》進一步作了明確規(guī)定并明確規(guī)定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。２００３年６月１日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。從上述法律規(guī)定看，當事人簽訂商品房預售合同時如果沒有辦理商品房預售許可，合同便是無效的，如果開發(fā)商不具備“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明”條件時，購房者只能要求返還購房款了。這種處理究竟是否保護了購房者的權益哪？這要看具體的情形而定，如當房價升了，開發(fā)商想侵占該升值利潤時，可能以沒有辦理商品房預售許可證為由請求判定預售合同無效。此時，能否辦理預售許可證控制權在開發(fā)商，如果嚴格的僵化的適用法律規(guī)定，反而成就縱容了開發(fā)商的違法行為，并且支持了開發(fā)商從違法中獲利。下面的案例便是此種類型，購房者如何在看似沒有法律依據(jù)的情形下維權呢？