[基本案情]2005年1月20日，原告張某（乙方）與被告**公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同書》，雙方約定：甲方同意將座落于文山路98號樓的第壹、貳、五樓及伙房，院內(nèi)除配電室、暖氣房以外的五間房屋租給乙方使用，租期為5年，從2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金為5萬元，由乙方按年計付，每年4月28日前首付50%，余下年底結(jié)清；合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調(diào)應(yīng)完好無損地交給甲方，如有損壞按原價賠償（具體數(shù)量按附表）；期內(nèi)，水、電費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)；乙方在承租期間，由于使用不當(dāng)或自行改建房屋造成損壞，要負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失；乙方要按規(guī)定時間足額繳付租金，無正當(dāng)理由超過規(guī)定三個月不交納租金，甲方有權(quán)收回所租的房屋。合同簽訂后，被告**公司將涉案房屋的鑰匙交付給原告。此后，原告張某開始以“**大酒店”的名義根據(jù)經(jīng)營餐飲業(yè)的需要對房屋進(jìn)行裝修、購置相關(guān)設(shè)備、招收員工并進(jìn)行了一定時期的廣告宣傳。但“**大酒店”并未經(jīng)工商注冊。

2005年3月20日，被告**公司書面通知原告：你們協(xié)議所指向的租賃物的所有權(quán)不屬**公司，我單位也從未委托**公司對外簽訂房屋租賃合同，故你與**公司簽訂的房屋租賃合同無效，望你接函后務(wù)必于十日內(nèi)與**公司協(xié)商解除合同，逾期我單位將依法行使權(quán)利。并附有房屋權(quán)屬的證明。原告庭審中承認(rèn)于2005年3月25日收到**公司的函件特快專遞。2005年4月7日，被告**公司以電報形式通知原告解除合同：你與我單位2005年1月20日簽訂房屋租賃合同后，威海公司得知，立即通知我單位要求與你解除合同，理由是該房產(chǎn)權(quán)不屬于我單位，為此，我單位進(jìn)行了查證后，得知該房產(chǎn)權(quán)不屬我公司，故希望你與我單位及時協(xié)商解除合同，以避免給你造成不應(yīng)的損失。現(xiàn)原告要求二被告連帶賠償包括裝修裝潢、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項損失共計219087.08元。

[裁判要點]：

法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效；依法成立的合同，自成立時生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此，被告**公司以其無產(chǎn)權(quán)的房屋與原告張某簽訂租賃合同，在權(quán)利人追認(rèn)或者原告張某取得處分權(quán)前，該合同屬效力待定的合同。而作為權(quán)利人的被告**公司在得知后即以書面形式拒絕追認(rèn)，故被告**公司與原告張某于2005年1月20日簽訂的租賃合同成立，但屬于無效。雖雙方約定的租賃期限為2005年4月28日至2010年4月28日，但該合同成立的時間為2005年1月20日。

原告張某租賃房屋的目的是經(jīng)營酒店，其在合同訂立后為履行合同進(jìn)行房屋的裝修、廣告宣傳、購置設(shè)備、招收員工等準(zhǔn)備工作是正當(dāng)?shù)?。被?*公司稱原告張某的租期自2005年4月28日開始，被告**公司承擔(dān)自2005年4月28日的租期開始后的法律責(zé)任以及原告張某進(jìn)行裝修未征得被告**公司同意的理由不當(dāng)，不予支持。被告**公司在明知自己無產(chǎn)權(quán)的情況下仍與原告張某簽訂租賃合同，違背了誠實信用的原則，由此致使合同無效，應(yīng)當(dāng)賠償原告張某為準(zhǔn)備履行合同所支出的合理費(fèi)用。原告張某對房屋的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，折除將影響使用價值，可根據(jù)裝修的現(xiàn)價值由被告**公司對原告予以補(bǔ)償。同時，原告張某為酒店的開業(yè)招收員工并包吃包住、發(fā)放工資，符合行業(yè)習(xí)慣，該費(fèi)用亦屬合理。而原告所主張的廣告宣傳費(fèi)45200元，有文登市電*臺提供的廣告發(fā)布業(yè)務(wù)合同證明可證實，且該廣告宣傳行為在原告張某于2005年3月25日接到被告**公司主張租賃物的所有權(quán)、要求原告張某與被告**公司解除合同通知以前已實際履行，該損失的數(shù)額已經(jīng)確定，至于該廣告發(fā)布費(fèi)原告張某是否支付，系另一法律關(guān)系，與被告**公司無關(guān)。