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寧波
房屋租賃合同無效的情形
由于社會活動的復雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結合相關司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。下面主要就可能導致城市房屋租賃合同無效的情形進行分析：
1、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效。
(1)無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同;
(2)限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經(jīng)追認的房屋租賃合同。
2、因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務租賃合同無效。
(1)違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：
①未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋;
②未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑;
③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;
④必需經(jīng)由公安消防機構驗收的房屋，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;
(2)房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。
(3)共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效
(4)房屋轉租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
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