案情介紹：申請人香港某居民與被申請人北京某房地產(chǎn)公司1996年8月18日簽訂《房產(chǎn)租賃合同》，由申請人向被申請人出租位于北京西八里莊某處房產(chǎn)。合同對租金及其支付均作出了具體規(guī)定。在申請人與被申請人簽定上述合同前，被申請人于1996年6月16日便與北京另外一百貨公司簽定了轉(zhuǎn)租合同，將上述申請人與被申請人間《房產(chǎn)租賃合同》項下的租賃物轉(zhuǎn)租給了該百貨公司?！斗慨a(chǎn)租賃合同》第8.8條規(guī)定，若被申請人將租賃物分租或轉(zhuǎn)租他人，因此所獲得的租金如高于該合同所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，申請人不得就高出部分主張權(quán)利;如所獲租金低于該合同所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，則不足部分由被申請人補(bǔ)足以支付申請人。后因被申請人欠付租金，申請人遂于1999年向仲裁委員會申請仲裁。

爭議焦點

申請人認(rèn)為，被申請人未能依約支付租金，其行為已構(gòu)成違約。被申請人應(yīng)將其欠付的租金如數(shù)支付給申請人。被申請人則認(rèn)為，雙方所簽租賃合同所規(guī)定的租金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了被申請人與其下家所簽定的轉(zhuǎn)租合同所約定的租金額。根據(jù)合同法第五條的規(guī)定，該租賃合同租金條款顯示公平，應(yīng)予撤銷。

本案裁決

仲裁庭認(rèn)為，

(1)申請人和被申請人《房產(chǎn)租賃合同》對租金數(shù)額及其確定方法已作出了明確約定，而且，即使被申請人就同一租賃物的轉(zhuǎn)租價低于租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)，被申請人仍須依該合同所規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)如數(shù)向申請人支付租金。對此，被申請人在訂約時可以預(yù)見并愿意遵守;

(2)在被申請人與申請人簽定租賃合同前，被申請人已同其下家簽定轉(zhuǎn)租合同，將租賃物以低于租賃合同所規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租價低于租賃合同價，被申請人在簽定租賃合同時即已知曉;

(3)租賃合同系被申請人起草的格式合同。根據(jù)合同法第41條的規(guī)定，若被申請人對合同條款有不同理解時，仲裁庭只能作出不利于提供格式合同條款的一方當(dāng)事人(被申請人)的解釋;

(4)依據(jù)合同法第54條和第55條的規(guī)定，如若合同顯示公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或撤銷。但具有撤銷權(quán)的一方當(dāng)事人自知道或理應(yīng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。而本案被申請人在合同簽定3年后才主張行使撤銷權(quán)。所以，即使租賃合同顯示公平，被申請人也由于其未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)提出主張而喪失了撤銷權(quán)?；谏鲜龇治?，仲裁庭裁定，被申請人關(guān)于租賃合同顯示公平的主張不能成立，被申請人應(yīng)將其欠付的租金如數(shù)支付申請人并加計相應(yīng)利息。

述評

主張合同顯失公平或援引合同所規(guī)定的不可抗力條款在仲裁案件中經(jīng)常被援用，但很難成功。其原因就在于，顯示生活中，合同的訂立一般均是建立在當(dāng)事人自由協(xié)商的基礎(chǔ)上。謹(jǐn)慎的商人們總是在分析并平衡各種情況后作出其抉擇，簽定合同。

由于客觀情況的變化或市場預(yù)測不準(zhǔn)，在情形對其不利時，不依約履行合同，想通過主張合同顯失公平以規(guī)避合同風(fēng)險或推卻損失，這種做法本身便與合同法誠實信用和公平交易的原則相違背。合同法第四十一條也相應(yīng)加重了提供格式合同一方當(dāng)事人的責(zé)任。即使合同顯失公平，當(dāng)事人如若行使撤銷權(quán)，也必須在法定期限內(nèi)及時地予以行使。逾期，其權(quán)利便得不到法律的保護(hù)。

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