【事件經(jīng)過】

2003年11月23日，原告錢某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份合同，約定由原告(買受人)向被告(出賣人)購買其開發(fā)的某樓9號(hào)商鋪一套，房屋屬于框架結(jié)構(gòu)，層高為首層3.6米、二層為3.0米，建筑面積85.09平方米，其中套內(nèi)建筑面積為82.80米平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e2.29平方米。房屋按建筑面積計(jì)算每平方米售價(jià)為3038元，房屋總價(jià)款為258503元。合同第八條“交付期限”約定，出賣人應(yīng)在2004年12月31日前將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人使用。合同第十條“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”約定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致在結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等方面影響商品房質(zhì)量或使用功能的，被告應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10內(nèi)，書面通知原告，原告有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)選擇退房，被告則應(yīng)在原告提出退房要求之日起30日內(nèi)退還已付款，并按銀行同期存款利率支付利息給原告。

合同簽訂后，原告于2003年11月23日交納了購房款103503元，于同年12月14日交納了購房款26000元，余款120000元也于2004年9月30日以按揭貸款方式支付給被告。2004年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往實(shí)地查看房屋后，于2005年元月10日向被告提交了一份《退房申請(qǐng)報(bào)告》，以房屋結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸與合同約定不符為由，要求依據(jù)《商品房買賣合同》第十條的規(guī)定解除合同、退還房款及利息。被告則于次日復(fù)函，稱房屋嚴(yán)格按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙施工，從未做過任何規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，故不同意解除合同。訴訟已無法避免，根據(jù)原告的委托，代理人經(jīng)認(rèn)真研究并征得原告同意，以原告對(duì)房屋結(jié)構(gòu)存在重大誤解為由，于2005年3月15日向人民法院提起訴訟，要求撤銷合同。判令被告退還房款及利息。

人民法院依照《中華人民共和國》第五十四條第(一)項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：1.撤銷原告與被告于2003年11月23日簽訂的《商品房買賣合同》;2.被告應(yīng)向原告返還購房款258503元，并支付該款利息。本案案件受理費(fèi)6680元，其他訴訟費(fèi)1000元，兩項(xiàng)共計(jì)7680元，由被告負(fù)擔(dān)。

【法律解讀】

本案值得思考的問題是如何適度把握商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”的適用范圍。

商品房預(yù)售是平等主體的當(dāng)事人之間買賣尚未建成的房屋(以下簡稱期房)的交易行為。商品房預(yù)售區(qū)別于現(xiàn)房銷售的最大特征，是交易發(fā)生時(shí)作為標(biāo)的物的商品房尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認(rèn)知所購房屋的情況。因此，房屋建成后的實(shí)際狀況與買受人的想象存在差異是難免的。正因?yàn)槿绱耍谕葪l件下現(xiàn)房銷售相比，預(yù)售期房不但價(jià)格偏低，而且為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，對(duì)買賣雙方的權(quán)利義務(wù)也有特殊要求：一方面要求買賣人在履行如實(shí)告知義務(wù)時(shí)，應(yīng)保證買受人的想象與將來房屋的真實(shí)狀況中間的差異在合理范圍之內(nèi);另一方面也要求買受人對(duì)差異風(fēng)險(xiǎn)有合理的預(yù)見。所謂“合理”，是以通常情況下常人的理解能力、承受能力為判斷標(biāo)準(zhǔn)的。是否超過“合理”范圍影響到買賣房屋的真實(shí)意思表示，是判斷是否構(gòu)成“重大誤解”的標(biāo)準(zhǔn)。

本案原告作為消費(fèi)者，在交易中處于弱勢地位，對(duì)其所購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述中得到認(rèn)知。但被告卻未將房屋的詳細(xì)解結(jié)構(gòu)情況通過實(shí)物或書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認(rèn)知房屋的基本結(jié)構(gòu)。而從房屋建成后法院現(xiàn)場勘驗(yàn)的結(jié)果看，雖然該商鋪仍然能夠使用，但確實(shí)存在空間狹小、結(jié)構(gòu)低矮、有明顯的壓抑感的問題，尤其以第二層的情況更為嚴(yán)重。這是通常情況下常人根據(jù)被告提供的信息所無法想象的，也必將對(duì)房屋的使用人造成不便及不適，顯然不符合原告購房時(shí)的真實(shí)意思表示。因此，原告主張其在購買房屋時(shí)對(duì)房屋空間結(jié)構(gòu)存在重大誤解，應(yīng)予支持。