個(gè)人獨(dú)資企業(yè)是指依照《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資、財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。其民事或商事活動(dòng)都是以個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資者的個(gè)人人格或主體身份進(jìn)行的;投資者對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)享有財(cái)產(chǎn)的全部所有權(quán)，可以直接支配;在法律上被稱為自然人企業(yè)。

《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第十七條規(guī)定：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人對(duì)本企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或繼承”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓或繼承也越來(lái)越普遍。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的房屋權(quán)屬如何登記也有不同的意見(jiàn)，不同的觀點(diǎn)來(lái)源于對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法律主體地位的不同理解。

一種意見(jiàn)認(rèn)為：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)因其投資主體的單一性和業(yè)主對(duì)企業(yè)控制的單一性，決定了法律將業(yè)主人格與其獨(dú)資企業(yè)人格視為一體，認(rèn)為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不具有獨(dú)立的法律主體資格，而與企業(yè)投資者是同一法律人格。因此認(rèn)為：登記在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下的房屋所有權(quán)與登記在業(yè)主個(gè)人名下的房屋所有權(quán)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的差別，其房屋所有權(quán)可以在業(yè)主和企業(yè)間隨意變更;當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或繼承，由于業(yè)主的變更，其房屋權(quán)屬了也發(fā)生變更，所以其房屋所有權(quán)也應(yīng)作相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在組織上和財(cái)產(chǎn)上都相對(duì)獨(dú)立于投資人而擁有自己的人格，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)既不是自然人，也不是法人，而是享有相對(duì)獨(dú)立法律人格的非法人經(jīng)營(yíng)實(shí)體，有自己特定的權(quán)利能力和行為能力，具有獨(dú)立的民事主體資格。登記在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下的房屋所有權(quán)與登記在業(yè)主個(gè)人名下的房屋所有權(quán)有著實(shí)質(zhì)性的差別，其房屋所有權(quán)不能在業(yè)主和企業(yè)間隨意變更;個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的出售和轉(zhuǎn)讓行為并不是單純的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，更涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移;當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或繼承，房屋的所有權(quán)人——個(gè)人獨(dú)資企業(yè)主體并沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，所以其房屋所有權(quán)不需作相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。

本人傾向于第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中個(gè)人獨(dú)資企業(yè)已經(jīng)作為一種獨(dú)立的市場(chǎng)主體，以自己的名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其民事主體資格獲得社會(huì)的廣泛認(rèn)同。

從法律上看，我國(guó)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)具有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)實(shí)體地位，它既不同于自然人，也不同于法人，具有明顯的非法人團(tuán)體屬性，但由于其投資人為一個(gè)自然人，與一般的非法人團(tuán)體有著明顯的區(qū)別：

作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)能夠在民事活動(dòng)中按業(yè)主的意志作出獨(dú)立的意思表示;不僅有自己的企業(yè)名稱，并且必須以企業(yè)的名義進(jìn)行活動(dòng);有自己獨(dú)立的住所;投資人死亡或者被宣告死亡，并不必然導(dǎo)致企業(yè)的解散;具有獨(dú)立的權(quán)利能力和行為能力，并能以自己的名義參加訴訟，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;其人格具有相對(duì)的獨(dú)立性。

《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第五條：“國(guó)家依法保護(hù)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)和其它合法權(quán)益”。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，即投資者的投資和企業(yè)的盈利積累，在企業(yè)財(cái)務(wù)制度上是獨(dú)立于投資者個(gè)人其它財(cái)產(chǎn)的，企業(yè)在不違反業(yè)主意志的情況下可以獨(dú)立地享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利。其財(cái)產(chǎn)具有相對(duì)的獨(dú)立性。

隨著個(gè)人獨(dú)資企業(yè)人格和財(cái)產(chǎn)的相對(duì)獨(dú)立，使個(gè)人獨(dú)資企業(yè)有了相對(duì)獨(dú)立的利益。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的利益與出資人的個(gè)人利益在時(shí)空上有了較為顯著的劃分，尤其是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)把經(jīng)營(yíng)積累的財(cái)產(chǎn)投入在生產(chǎn)時(shí)更為顯著。其利益具有相對(duì)的獨(dú)立性。

《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第三十一條：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，投資人應(yīng)當(dāng)以其個(gè)人的其它財(cái)產(chǎn)予以清償”?？梢?jiàn)對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)，立法上在堅(jiān)持投資承擔(dān)民事責(zé)任的同時(shí)，改變了要求其承擔(dān)連帶責(zé)任的做法，采取了補(bǔ)充主義。這意味著，只有當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不足清償時(shí)，才能以其投資人的其他財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，而不是既可由個(gè)人獨(dú)資企業(yè)承擔(dān)，也可由投資人承擔(dān)。法律己將個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和投資人作為不同的責(zé)任相分離，其責(zé)任財(cái)產(chǎn)也相分離。其責(zé)任具有相對(duì)的獨(dú)立性。

綜上所述，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)作為一種特殊的市場(chǎng)主體，因投資人對(duì)其享有完全的支配權(quán)，所以其意思表示的獨(dú)立性、財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性、利益的獨(dú)立性和責(zé)任的獨(dú)立性又受到一定的限制，與一般的非法人團(tuán)體不同。但是，這些相對(duì)性特點(diǎn)并不能否定個(gè)人獨(dú)資企業(yè)作為一種獨(dú)立的民事主體——非法人團(tuán)體而存在，相反，印證了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)是一種獨(dú)特的非法人團(tuán)體，是投資人以非法人企業(yè)的組織形式參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的表現(xiàn)，所以被稱為自然人企業(yè)。

作為其他組織的非法人團(tuán)體可以依法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的非法人團(tuán)體屬性決定了企業(yè)投資人的變更不影響企業(yè)的民事主體資格，當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或繼承時(shí)，其房屋權(quán)屬不需作相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記;當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí)，必須經(jīng)其投資人同意;只有當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)解散、歇業(yè)，經(jīng)清算注銷后，企業(yè)剩余房產(chǎn)才能變更登記為業(yè)主個(gè)人所有。此時(shí)應(yīng)當(dāng)是轉(zhuǎn)移登記還是變更登記，筆者以為是轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)檫@是所有權(quán)從不同的權(quán)利主體之間的轉(zhuǎn)移。但《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條“本法所稱個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，……由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有”。第十七條：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人對(duì)本企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)”。因此，在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)是不交納契稅。

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)作為一種特殊的市場(chǎng)主體，因投資人對(duì)其享有完全的支配權(quán)。

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