合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的合同主體要求是什么

(一)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

這就是說(shuō)，最少要求合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一方必須是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的單位。由于房地產(chǎn)作為一種重要的生活和生產(chǎn)資料，事關(guān)人民群眾的生命、財(cái)產(chǎn)安全及社會(huì)公共安全，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是工藝復(fù)雜、技術(shù)性專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)的行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)施行了嚴(yán)格的準(zhǔn)入制，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的單位是不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

(二)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

1、有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)。

2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。

4、有足夠的技術(shù)人員。

5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

也應(yīng)是說(shuō)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一方主體必須中按照上述規(guī)定合法成立的房地產(chǎn)企業(yè)。

如果合作雙方在簽訂合同時(shí)皆不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的，并非認(rèn)定合同當(dāng)然無(wú)效，最高法院的司法解釋而是給了當(dāng)事人一個(gè)補(bǔ)正的機(jī)會(huì)和時(shí)間，即在一審訴訟前如果一方取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者成立了具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，該合同應(yīng)認(rèn)為有效。

這樣的規(guī)定是很有必要的，也更有利于保護(hù)雙方當(dāng)事人及第三人的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)要投入大量的人力、物力，甚至已出售給了消費(fèi)者，如果只是因?yàn)楹灪贤瑫r(shí)不具備主體資格即認(rèn)定合同無(wú)效，是必造成社會(huì)財(cái)產(chǎn)的巨大浪費(fèi)和造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

關(guān)于合作開(kāi)發(fā)合同的效力問(wèn)題，主要有以下問(wèn)題：

(一)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

以合作開(kāi)發(fā)為名，規(guī)避土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)，同時(shí)又不承擔(dān)合作開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，僅收取固定利潤(rùn)，這樣的合作開(kāi)發(fā)合同實(shí)際上是變相轉(zhuǎn)讓土地。因此，一旦出現(xiàn)糾紛，仲裁庭或者法庭應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同的性質(zhì)為土地轉(zhuǎn)讓合同，而非合作開(kāi)發(fā)合同。

(二)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

提供資金一方的當(dāng)事人為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，在合作開(kāi)發(fā)中不參與經(jīng)營(yíng)管理，也不承擔(dān)合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，僅以分配固定數(shù)量的房屋為利潤(rùn)的，其實(shí)質(zhì)是土地方預(yù)售房屋，以預(yù)售款彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金不足。因此，此類(lèi)合同亦非合作開(kāi)發(fā)合同，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

(三)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

實(shí)踐中，仲裁庭和法庭應(yīng)根據(jù)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容確定合同性質(zhì)，而不是依據(jù)合同名稱(chēng)確定。合作開(kāi)發(fā)合同約定提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定的貨幣利潤(rùn)，實(shí)質(zhì)是借款給土地方，由土地方開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)成功與否與出資方無(wú)關(guān)，這是典型的借款合同。

(四)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

以合作開(kāi)發(fā)合同為名，提供資金的一方以分配一定數(shù)量的房屋使用一定期限為回報(bào)，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣的合同實(shí)際上是預(yù)交租金的租賃合同，因此，仲裁庭或者法庭會(huì)將此類(lèi)合作糾紛認(rèn)定為房屋租賃合同，并按租賃合同的相關(guān)法律司法解釋處理。

(五)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效;當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。?具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是合法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提。對(duì)合作開(kāi)發(fā)而言，并不需要合作開(kāi)發(fā)的各方都要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，只要其中有一方有相關(guān)資質(zhì)，合作開(kāi)發(fā)合同即有效。

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