1、 與物業(yè)公司簽訂合同時應注意什么

隨著《物業(yè)管理條例》的出臺越來越多的業(yè)主了解自己作為業(yè)主的權利和義務，并更加重視和謹慎使用這些權利，希望切實維護自身利益。與業(yè)主利益最重要和密切相關的權利之一是通過業(yè)主委員會選擇和聘請優(yōu)秀的物業(yè)公司來管理社區(qū)，并與選定的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，因為合同簽訂后，它對所有業(yè)主和物業(yè)公司具有法律約束力，因此，簽訂合同是業(yè)主享受優(yōu)質物業(yè)服務的關鍵，業(yè)主委員會在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同時應注意以下幾點：

（一）明確委托物業(yè)服務的內(nèi)容、范圍和期限。由于專業(yè)分工的細化，有專門提供一定服務的物業(yè)公司。因此，必須在服務合同中明確物業(yè)公司是管理社區(qū)的所有物業(yè)工作，還是只負責某項服務內(nèi)容。如果協(xié)議不明確，就會帶來很多不必要的麻煩。例如，一個社區(qū)的業(yè)主委員會通過招標聘請了一家房地產(chǎn)公司，并委托其管理該社區(qū)的所有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)容。本公司接管后，除物業(yè)費由本公司自行收取外，其他所有物業(yè)服務均以低價委托給其他無業(yè)務的物業(yè)企業(yè)，以賺取差價。委托物業(yè)企業(yè)低價承接業(yè)務后，由于成本原因，只能降低服務內(nèi)容和標準。如果業(yè)主委員會不同意服務合同中的詳細服務標準，也不同意物業(yè)公司不得將服務內(nèi)容委托給第三方，因為物業(yè)公司的這種做法沒有違反法律規(guī)定和合同協(xié)議，業(yè)主只能白白受苦。因此，如果業(yè)主委員會對物業(yè)公司的品牌和服務質量感興趣，應在服務合同中約定詳細的服務內(nèi)容和具體的服務標準，并同意物業(yè)公司不得將服務內(nèi)容委托給第三方，否則將承擔相應的違約責任。只有這樣才能避免業(yè)主花高價購買低質量服務的情況

（II）除了物業(yè)管理條例中規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權利外，還應在服務合同中規(guī)定其他一些權利。例如，物業(yè)費由業(yè)主委員會收取后，便會轉移至物業(yè)公司。物業(yè)公司應為業(yè)主委員會提供相應的辦公空間。業(yè)主委員會主要領導可以從物業(yè)費中提取補貼。業(yè)主委員會有權對物業(yè)公司的服務質量提出意見，并要求其限期整改。同時，業(yè)主委員會應承擔相應的義務，督促業(yè)主按時繳納物業(yè)費，積極配合物業(yè)公司，尊重物業(yè)公司的專業(yè)管理方法和措施。（三）明確物業(yè)公司的權利和義務?；跈嗬土x務平等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個社區(qū)日常事務的權利的同時，也應盡可能明確物業(yè)公司承擔的義務和責任。例如，如果業(yè)主的物品因保安疏忽而被盜，物業(yè)公司應承擔賠償責任；使用物業(yè)費時，物業(yè)公司必須有清晰的記錄，并向業(yè)主委員會披露賬目（IV）關于違約責任的協(xié)議。在服務合同中，有必要明確物業(yè)公司違反本協(xié)議應承擔的違約責任。約定的責任應當具有現(xiàn)實性和可操作性，不應當約定成一些大而空的法律法規(guī)。特別是對于被提前解聘的物業(yè)管理公司未及時退出的情況，雖然新的物業(yè)管理條例規(guī)定了國家行政機關的處罰內(nèi)容，但不能彌補給業(yè)主帶來的實際損失，因此必須同意，如果發(fā)生這種情況，每延誤一天，物業(yè)管理公司將承擔一天的違約金，只有這樣才能有效地保護所有業(yè)主的利益。誰有權簽訂物業(yè)管理合同

物業(yè)管理是近年來住房商品化進程中的一個新興行業(yè)。物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司根據(jù)居民的管理事實和服務行為，按照規(guī)定的標準，為居民提供公共服務，向居民收取一定費用的一種社會服務工作。目前，國家正在逐步規(guī)范物業(yè)管理問題，并出臺了新的法律法規(guī)。

物業(yè)管理權是存在于他人所有的物業(yè)中的一種物權。因此，誰能行使這項權利應由財產(chǎn)所有人（即所有人）決定。物業(yè)管理合同的當事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司。它們是委托人與受托人之間的關系，并執(zhí)行《合同法》中委托合同的相關規(guī)定。業(yè)主有權參與住宅小區(qū)的物業(yè)管理，有義務合理使用房屋和公共設施，維護住宅小區(qū)的公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定。業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會是住宅物業(yè)管理的執(zhí)行機構。有權聘請物業(yè)管理公司，物業(yè)經(jīng)理或其他專業(yè)服務機構來管理住宅區(qū)的物業(yè)，并與他們簽訂物業(yè)管理合同

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