案件簡介：深圳一家實業(yè)公司委托一家房地產(chǎn)公司買賣房屋。委托機構(gòu)負責(zé)開發(fā)客戶并協(xié)助簽訂合同。不過，具體的簽字和收款仍由工業(yè)公司負責(zé)。該房地產(chǎn)公司接受委托后，濫用代理權(quán)，擅自與數(shù)百名購房者簽訂認(rèn)購書，收受首期款。得知后，工業(yè)公司拒絕與買家簽訂房地產(chǎn)銷售合同，導(dǎo)致許多買家將工業(yè)公司和房地產(chǎn)公司作為共同被告起訴

我接受了工業(yè)公司的委托，并擔(dān)任一、二審案件的代理人。法院裁定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，買方應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。現(xiàn)在，我將一、二審代理詞和回復(fù)與您分享

代理意見書（一審）

尊敬的審判長和法官：

除了我公司向法院提交的回復(fù)意見書和補充回復(fù)意見外，結(jié)合本案的具體審理情況和原告的主要辯論意見，我公司增加以下代理意見：

I我公司未給予深圳**實業(yè)咨詢有限公司（以下簡稱“B”）

“特別代理權(quán)”，且乙方無權(quán)代表我公司簽署房地產(chǎn)認(rèn)購書，因此該房地產(chǎn)認(rèn)購書屬于根據(jù)我公司與乙方簽署的《a>房產(chǎn)銷售代理合同》第6條尚未成立的合同，“甲方負責(zé)審核并簽署認(rèn)購書、補充協(xié)議、房地產(chǎn)銷售合同、收取定金和建筑款、開具收款收據(jù)和發(fā)票、辦理銀行抵押貸款和房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)配合甲方的上述工作”，可見，我公司未就影響我公司重大實體權(quán)利的事項授予特別代理權(quán)。根據(jù)“a物業(yè)”銷售代理合同的內(nèi)容，我公司授予B的代理權(quán)限為銷售策劃的總代理權(quán)限，宣傳和一些輔助工作

原告認(rèn)為我公司與B公司構(gòu)成了一種隱匿的代理關(guān)系（當(dāng)然，我公司不承認(rèn)原告的觀點，見

見“補充回復(fù)意見一”），因此認(rèn)為B與原告簽署的認(rèn)購書的效力應(yīng)由我公司承擔(dān)，混淆了“代理人”和“代理權(quán)限”的概念。因此，從合同本身的角度來看，B與原告簽署的認(rèn)購書（無訂約權(quán)和收款權(quán)）自然無效：（1）合同的訂立必須是雙方就合同內(nèi)容進行協(xié)商并達成協(xié)議的過程。本案中，我公司未與原告進行任何協(xié)商；（2） 認(rèn)購書未經(jīng)我公司簽字蓋章；（3） 認(rèn)購書第六條規(guī)定：“本認(rèn)購書自買賣雙方簽字之日起生效。本認(rèn)購書一式四份，買方一份，賣方一份，代理一份?！睆囊?guī)定可以看出，認(rèn)購書必須經(jīng)買賣雙方簽字方可生效，賣方應(yīng)持有兩份。從本案的實際情況可以看出，認(rèn)購書純粹是原告和B私下簽署的。賣方事后既沒有蓋章，也沒有向賣方交付兩份合同副本。這顯然是惡意行為，因此訂閱表單應(yīng)該無效