商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將預售商品房轉讓給他人的行為。本次轉讓僅改變了預售合同的標的，預售合同的內(nèi)容不變。商品房預售人將原預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的民事法律關系。預售合同轉讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，通常被稱為第三方市場。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“預售商品房的，預購商品房的人應當將預售商品房未完成部分轉讓給國務院?！边@一規(guī)定實際上是對商品房預售合同轉讓的承認。事實上，商品房預售合同轉讓在房地產(chǎn)市場上大量存在?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，預售合同的轉讓是有條件的。筆者認為，預售合同轉讓有以下條件：

1。轉讓人必須持有已登記的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記的預售合同不得轉讓。這些規(guī)定有利于加強宏觀管理和國家稅收。由于預售合同的轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份。它是前一份預售合同的預購人和后一份轉讓合同的轉售人，而不是未建成商品房的預售人，因此轉讓人不具備預售人的主體資格，不需要持有商品房預售許可證，轉讓人必須持有已登記的預售合同和轉讓合同，方可取得預售轉讓主體資格。預售合同完成后，預購人將成為預售合同的新所有者。預售合同轉讓的標的物必須是尚未建成、在建的預售商品房。轉讓標的物已竣工驗收，預購人實際取得預售商品房產(chǎn)權的，該商品房轉讓給他人。不屬于預售合同的轉讓，按該商品房的買賣關系辦理。同時，預售合同的轉讓必須是行為人的真實意思表示，否則轉讓無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉讓方提前轉讓預售合同，轉移價格下跌的風險；新的預購者自愿承擔價格下跌的風險，在有風險的情況下提前購買，然后再次轉讓。這種轉移風險和購買風險必須是平等和自愿的。當然，也有相應的機會獲得利益。預售合同必須合法有效，才能轉讓，否則預售合同轉讓無效。最高人民法院民（1996）2號文第28條規(guī)定：“商品房預售合同無效的，預售商品房轉讓合同也視為無效?！睆念A售合同的內(nèi)容來看，可以分為以下幾種情況：第一，預售合同有轉讓協(xié)議的，在滿足雙方約定的轉讓條件后，可以轉讓。例如，在分期付款中，預售合同規(guī)定前兩筆應付款必須付清，或在轉讓前必須付清應付款的2/3。第二，預售合同沒有規(guī)定轉讓條件。預售合同履行期間，預購人必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這一規(guī)定不僅可以防止預售人轉售合同、謀取非法利益，而且可以保證預售合同的轉讓和預售合同的順利履行。第三，預購人已完全履行預售合同規(guī)定的各項義務。預售商品房轉售不需要征得預售人同意，但應在轉售后及時通知預售人，使其能夠正確履行合同。通知人是轉讓人和新的預購人。轉讓人和新預購人應當將原登記預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預購人，并了解后預購人的履行情況。轉讓預售合同必須簽訂轉讓合同，無需重新簽訂新的預售合同。由于轉讓人與新的預購人簽訂了預售合同，后預售合同的預購人（轉讓人）更名為新的預購人，新的預購人通過預售轉讓獲得了原預售合同的預購狀態(tài)。該預售轉讓合同應當依法繳納相關稅費。無論轉讓人是債權的轉讓，還是權利義務的轉讓，都只是合同主體的變更，合同的內(nèi)容即權利義務沒有變更。如果轉讓人是債權轉讓人，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人處分債權人的權利。因此，新的預售人無需與預售人重新簽訂預售合同。預售轉讓合同依法成立后，是不可逆的，即形成新的法律關系，原預購人和新預購人都不能退回，但新預購人符合轉讓條件后，仍可以再次轉讓預售人，出讓人、新預購人應當持已登記的原預售合同、出讓人與出讓人新簽訂的預售轉讓合同，向標的物所在地房地產(chǎn)管理部門辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，以及預售方或履約部門出具的預售款支付證明。符合轉讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可以辦理轉讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù)，明確預售方將向受讓方履行原預售合同標的。如需再次轉移，仍按上述程序辦理。最終轉讓登記后的受讓人是預售完成的商品房的產(chǎn)權人（作者單位：內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)人民法院）