租賃合同的效力如何判斷租賃合同是在出租人和承租人就租金、期限和違約責(zé)任達(dá)成協(xié)議后成立的。已訂立的房屋租賃合同是否具有法律效力，主要取決于以下四個(gè)方面：（一）合同標(biāo)的是否符合規(guī)定，即出租人和承租人是否具有有效民事行為的構(gòu)成要件。例如，無(wú)論是無(wú)民事行為能力人還是限制民事行為能力人，或者出租人是房屋的所有人還是合法使用人

（二）法律法規(guī)禁止出租房屋

法律法規(guī)不禁止出租的房屋可以依法出租

（三）房屋租賃合同的內(nèi)容在實(shí)踐中是否合法

，一些房屋租賃合同規(guī)定，逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每天2%計(jì)算。從法律上講，這種協(xié)議是不公平的，因?yàn)橛馄诹P款很高，這是一個(gè)可撤銷的條款。另一種常見(jiàn)情況是，有人利用出租的房屋進(jìn)行非法和犯罪活動(dòng)。如果是真的，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，該租賃合同無(wú)效，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金被依法沒(méi)收。

（四）是否已經(jīng)登記備案。

城市房地產(chǎn)管理法，《城市房屋租賃管理辦法》和城市租賃法律法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)于未經(jīng)登記的租賃合同是否有效，存在兩種觀點(diǎn)。一方認(rèn)為合同無(wú)效，另一方認(rèn)為租賃合同仍然有效，但對(duì)第三方不具有效力，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，租賃行為無(wú)效，未經(jīng)出租人同意，未辦理登記備案手續(xù)，不得出租的房屋出租、轉(zhuǎn)租，（一）未依法取得房地產(chǎn)證的；（二）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法作出裁定，決定查封或者以其他形式限制該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的；（三）共有房屋未經(jīng)共有人同意

（4）所有權(quán)有爭(zhēng)議

（5）違法建筑

（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)

（7）未經(jīng)抵押權(quán)同意而抵押

（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門

（9）法律、法規(guī)禁止租賃的其他情形

租賃合同的效力可以根據(jù)上述四個(gè)方面的內(nèi)容確定。我希望這些內(nèi)容能對(duì)你有所幫助。如果您的問(wèn)題更復(fù)雜，我們還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您前來(lái)進(jìn)行法律咨詢