原告黃某某和肖某英某某是夫妻，原告肖某英某甲和肖某英某某是原告黃某某和肖某英某某的女兒。被告XX房地產開發(fā)有限公司經有關部門批準，在縣恩江東路段進行房地產開發(fā)。2005年1月13日，原告黃某與被告協(xié)商后，簽訂了門店預售合同。原告黃XX購買了被告在永豐縣恩江東路開發(fā)的5、6、7、8號樓一層臨街商店。店面面積約232.7平方米，每平方米8800元，房價約2047760元。合同規(guī)定，合同簽訂后，原告黃某某預付門店款20萬元，分三期支付50%房款，第二期在2月8日前支付50萬元，余款在3月8日前支付。此外，原告黃某某還為該店預留了4萬元，待該店交付時支付；被告負責為原告黃XX辦理房價50%的十年期銀行按揭手續(xù)。原告黃XX向被告支付總抵押費用的7%。如果原告未能在上述期限內付款，則原告黃XX每天將被處以違約金0.05%的罰款；被告于2005年8月1日前將店鋪交付原告黃某。如果交貨期超過2005年8月1日，被告每天應承擔購買總價0.05%的違約金。合同還規(guī)定，原告黃XX購買的倉儲區(qū)為預留區(qū)，交付使用時按實際建筑面積結算。原告按規(guī)定向被告支付店鋪購買價款的50%后，被告可向原告辦理店鋪交付手續(xù)，房屋產權證、契稅、證件辦理費等一切費用由被告承擔。合同簽訂后，原告黃某分別于2005年2月4日和2005年3月14日向被告支付了房屋價款20萬元、50萬元和28萬元。2005年11月28日，被告將四家未被接受的店鋪的鑰匙交給原告黃XX。同日，原告黃XX將5號店和6號店放在原告肖x Ying XX和肖x Ying Jia的名下，將7號店和8號店放在原告黃XX和肖x Ying的名下。因此，被告和四名原告分別于2005年11月28日和2006年2月20日簽署了《商品房買賣合同范本》，合同規(guī)定，5號店和6號店的購房者為肖x Ying XX和肖x Ying x Jia，7號店和8號店的購房者為黃XX和肖x Ying。商品房驗收后，原告已支付全部房款及相關費用，5號、6號、7號門店將于2006年10月31日前交付原告，8號門店將于2006年11月30日前交付原告；被告逾期交付房屋超過90日的，自合同約定的交付期限第二日起至實際交付之日止，被告應當按照合同約定向原告支付已付房屋價款萬分之一的違約金；被告人應當自商品房交付使用之日起365日內，將被告人辦理權屬登記所需的資料報產權登記機關備案。被告負責協(xié)助原告辦理房屋權屬登記手續(xù)，辦理房屋權屬登記證的一切費用由原告承擔。原告和被告在合同中還補充說：“甲、乙雙方于2005年1月13日簽訂的預售合同與本合同具有同等法律效力。條款不明確的，以預售合同為準?！痹纥S某于2005年11月28日從被告處獲得店鋪鑰匙后，對四家店鋪進行了翻修。裝修期間，2005年12月該店發(fā)生漏水，導致原告裝修材料損失。因此，被告賠償原告損失800元。2006年2月和3月，商店再次漏水，被告派人去修理。2006年4月30日，原告提起訴訟，要求被告承擔逾期交貨和修補屋面伸縮縫滲漏的質量問題的違約金234695.36元，并要求被告交付商品房買賣合同正本和原告的店鋪發(fā)票等憑證手續(xù)費賬單正本。

分歧：

本案審理中出現兩種意見

第一種意見認為：被告逾期未交付房屋不構成違約，不承擔違約責任。理由是：一、店鋪預售合同由原告黃某與被告簽訂，其他三名原告與被告均未簽訂預售合同。因此，銷售合同中其他三名原告和被告之間關于“以預售合同為準”的協(xié)議無效，交付時間由銷售合同范本確定。第二，即使預售合同對除黃XX以外的其他原告有效，由于預售合同和銷售合同都約定了交付時間，但兩份合同都沒有約定交付時間，在這種情況下，應以后一份合同為準確定交付時間，由于銷售合同中約定的交貨時間也是雙方意圖的真實表達，新協(xié)議改變了原協(xié)議。本合同補充協(xié)議中“條款不明確的，以預售合同為準”中的“不明確”應理解為，如果銷售合同中的協(xié)議不明確或未約定，以預售合同為準，而銷售合同中關于交貨時間的約定并不明確。因此，交貨時間的確定應以銷售合同的確定為準，因此，原告的索賠是不成立的，其索賠不能得到支持，買賣合同中的補充協(xié)議規(guī)定，“甲、乙雙方于2005年1月13日簽訂的預售合同與本合同具有同等法律效力，如條款不明確，以預售合同為準”應理解為：“門店預售合同與商品房銷售合同范本不一致的，以預售合同為準”。這種理解比較合理，也符合原告簽訂合同的初衷。由于預售合同和銷售合同都是依法成立的有效合同，因此兩份合同可能在同一問題上有不同的約定。在這種情況下，應當明確適用哪一種合同，補充協(xié)議的條款就應運而生。只有當兩者之間存在不一致或矛盾時，我們才能就什么應該占上風達成一致。如果“不明確”是指協(xié)議不明確或未達成一致，那么在不同意預售合同的情況下，以預售合同為標準不是空話嗎？因此，在本案中，被告履行義務的時間應根據預售合同約定的交付時間確定。被告未能按時交貨構成違約，應承擔違約責任。然而，原告認為，在聽證會之前，被告的違約行為不符合法律。事實上，被告于2005年11月28日向原告交付了商店鑰匙，并轉讓了該房屋的所有權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“房屋的轉讓和占有，視為房屋的交付”。因此，被告的違約時間應計算至2005年11月28日，并相應計算違約金金額。

管理與分析：

本案為商品房買賣合同糾紛。2003年，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，第5條規(guī)定：“商品房認購、訂購、預定協(xié)議的主要內容為《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同，出賣人已按約定收到購房款的，該協(xié)議視為商品房買賣協(xié)議使用銷售合同?！氨景钢性c被告簽訂的<商品房預售合同，符合本條規(guī)定，認定為商品房買賣合同。之后，原告與被告簽訂了商品房買賣合同正式范本，雙方均為：是依法訂立的有效合同。如果兩份合同之間存在矛盾或不一致，如果沒有特別約定，則以后一份為準