案例：2006年3月18日，李某與**公司簽訂商品房買賣合同，同意李某購買**公司金海公寓3棟602室，總價42萬元；雙方還同意，李將在合同簽訂之日支付8元，剩余的34萬元將在合同簽訂后3個月內(nèi)向銀行申請抵押貸款。合同簽訂后，李先生根據(jù)合同支付了8萬元，但他無法處理欠李先生的抵押貸款，并且未能籌集資金支付剩余房價**公司于6月1日起訴李先生，2008年，以李某未按合同規(guī)定支付剩余房款為由，要求終止商品房銷售合同在本案審理中，對李某構(gòu)成違約，且**公司起訴終止商品房銷售合同。理由是站得住腳的，應(yīng)該毫無爭議地予以支持。爭議在于法院是否應(yīng)裁定**公司退還李某支付的8萬元購房款。對此有兩種不同的意見：

一種意見是，應(yīng)判定**公司在終止商品房買賣合同的同時退還李支付的購房款。根據(jù)合同法第97條， “合同終止后，未履行的，終止履行；已履行的，當(dāng)事人可以根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)要求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失損失?！昂贤獬男Яκ呛贤獬?a href='http://m.shkps.cn/falyu/1.html' target='_blank' data-horse>法律后果。當(dāng)事人為解決當(dāng)事人之間的糾紛，直接申請解除合同。合同解除后的賠償、其他補(bǔ)救措施或賠償損失的法律后果，是合同解除后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的內(nèi)容合同終止的判決中應(yīng)包括違約金，法院不應(yīng)單獨處理。正確的解決辦法是，當(dāng)法院作出終止合同的判決時，判決雙方當(dāng)事人將財產(chǎn)返還給對方，而不需要雙方當(dāng)事人提出請求，即：，變更直接申請終止合同的訴訟與合同終止后返還財產(chǎn)的訴訟一并審理，是徹底解決爭議、避免重復(fù)訴訟的有效途徑

另一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第97條，合同終止后，必須確立具體的恢復(fù)原狀、其他補(bǔ)救措施和損失賠償要求，無論是否作為訴訟提起。雙方僅直接提出變更合同的訴訟。與因解除合同而提起的返還財產(chǎn)和賠償損失的訴訟相比，這兩起訴訟在標(biāo)的物和訴訟事由上存在差異。不能認(rèn)為這兩起訴訟可以合并，因為訴訟主體是一致的。換句話說,，直接申請終止合同和以終止合同為理由申請返還財產(chǎn)是相互矛盾的，不能出現(xiàn)在一起訴訟中

作者認(rèn)為上述兩種觀點是不恰當(dāng)?shù)?/p>

應(yīng)考慮以下三個因素直接申請變更合同的行為是否可以與合同終止后返還財產(chǎn)的行為一并審理：

首先，這取決于原告是提起訴訟以確認(rèn)合同終止的有效性，還是直接申請合同終止。在合同終止糾紛案件的審理中，主要有兩種情況：一種是原告在訴訟前向被告提出合同終止，然后向法院申請確認(rèn)合同終止的法律效力；另一種情況是，原告在告知之前沒有向被告提出終止合同，直接申請變更合同。本案屬于后一種情況。對于前者，原告訴訟的法律依據(jù)是《合同法》第96條的規(guī)定。在本案中，原告可以在確認(rèn)合同終止的有效性時提出恢復(fù)原狀和賠償損失的要求，這類似于在確認(rèn)合同無效時提出返還財產(chǎn)和賠償損失的要求。在后一種情況下，原告不得直接申請終止合同，同時依照《合同法》第九十七條的規(guī)定申請恢復(fù)原狀和賠償損失。因為《合同法》第九十七條規(guī)定的恢復(fù)原狀、賠償損失等賠償行為的內(nèi)容是針對終止的合同。當(dāng)原告僅直接申請終止合同時，另一方提出抗辯，要求法院查明原告是否有權(quán)終止合同，終止合同是否合法，即：，原告申請終止合同仍然是一個事實和法律問題有待查明，合同的終止不是既成事實，因此在后一種情況下，合同法第97條不能適用，這取決于合同終止后是否具有追溯效力。合同的終止是否具有追溯效力，應(yīng)根據(jù)合同的履行情況和合同的性質(zhì)確定。根據(jù)合同的性質(zhì)，合同分為連續(xù)合同和非連續(xù)合同。非連續(xù)合同是指履行一次性行為的合同，如本案中的商品房買賣合同。原則上，此類合同的終止具有追溯效力，即非連續(xù)性合同終止后具有追溯效力。具體而言，非持續(xù)性合同的終止將追溯消除基于合同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就好像合同從一開始就沒有成立一樣。如果合同不成立，合同雙方將失去以其占有和取得的財產(chǎn)為基礎(chǔ)的合同和法律依據(jù)，雙方有義務(wù)相互返還。因此，非持續(xù)性合同的終止具有追溯效力，表明該合同的終止適用于雙方為恢復(fù)原狀而相互返還或單方面返還。連續(xù)合同是指必須在一定期限內(nèi)而不是一次完成履行的合同，如保管、租賃、承包、雇傭等合同。原則上，連續(xù)合同的終止不具有追溯效力，即該合同終止后，不能恢復(fù)原狀。因此，不能相互退回或單方面退回，只能對已執(zhí)行的部分進(jìn)行補(bǔ)償或補(bǔ)償。如果在農(nóng)村土地合同終止后，承包商的投資已實現(xiàn)，且無法恢復(fù)到原始狀態(tài)，則承包商只能評估其投資并采取補(bǔ)償或補(bǔ)償措施

第三，這取決于雙方是否提出申請。根據(jù)“無訴訟、無理由”民事訴訟的基本原則，直接申請變更合同的訴訟是否適用《合同法》第九十七條的規(guī)定，完全取決于當(dāng)事人的意愿，并應(yīng)盡可能保護(hù)守約方的利益。原則上，該原則是當(dāng)事人申請返還財產(chǎn)，但法院根據(jù)其職能和權(quán)力進(jìn)行干預(yù)除外，盡管商品房買賣合同的終止具有追溯效力，并且可以合并審理合同終止后的恢復(fù)原狀和損失賠償請求，但基于原告直接提出合同變更請求的事實，合同終止后，原告未提出付款請求，或者被告未提出相應(yīng)的反請求，法院不得根據(jù)職權(quán)，共同審理變更直接申請終止合同的訴訟以及合同終止后返還財產(chǎn)、賠償損失和其他付款的訴訟。從這個角度來看，兩人是否可以一起審理因案件而異，不能一概而論

在本案中，**公司與李某提起撤銷商品房銷售合同的訴訟，法院決定支持**公司的申請，但無法決定**公司返還李明博依職權(quán)支付的8萬元購房款。有三個原因：

首先，李在本案中不可能提出反訴。由于合同是否終止仍然是一個尚未確定的事實和法律問題，李無法以合同終止成立為由，對**公司的合同終止請求進(jìn)行抗辯，并反訴要求**公司退還已付購房款。E