合同的有效性，也稱(chēng)為合同的法律效力，是指法律賦予合法成立的合同以約束雙方甚至第三方的強(qiáng)制力。那么，它如何在法律上約束當(dāng)事人或第三方呢？當(dāng)事人訂立合同是一種合意的民事行為。符合法律規(guī)定條件的，是民事法律行為，具有法律約束力。《民法通則》第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：？（1） 什么？行為人有相應(yīng)的民事行為能力；？（2）什么？意思是真的；？（3） 什么？它不違反法律或公共利益。換句話(huà)說(shuō)，如果訂立合同的行為符合上述條件，它是一種民事法律行為，合同將對(duì)相關(guān)方和第三方具有法律約束力，否則它將不具有法律效力法律效力為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：？（1） 什么？違反法律、行政法規(guī)的合同；？（二）什么？以欺詐、脅迫等手段簽訂的合同；？（三）什么？代理人超越代理人權(quán)限或者以委托人名義與其本人或者其代表的其他人簽訂的合同；？（4） 什么？違反國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人根據(jù)合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日生效的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，合同無(wú)效的條件為：？（1） 什么？一方以欺詐或脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益；？（2）什么？惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三方利益；？（3）什么？以法律形式掩蓋非法目的；？（4）什么？損害社會(huì)公共利益；？（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；不能退還或者不需要退還的，應(yīng)當(dāng)給予貼現(xiàn)賠償；過(guò)錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方遭受的損失。不動(dòng)產(chǎn)合同是一種具有特殊中性性質(zhì)的合同。合同的訂立不僅要符合民法通則、原《經(jīng)濟(jì)合同法》和新《合同法》的規(guī)定，還要向有關(guān)土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)的審批、登記等手續(xù)，使合同具有法律效力。作為海南特區(qū)，也不例外。然而，前幾年，由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)和規(guī)劃，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快。此外，當(dāng)時(shí)這方面的法律法規(guī)不完善，出臺(tái)滯后，導(dǎo)致海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章法可循。直到1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》生效，這一現(xiàn)象逐漸緩解，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步步入正軌