簡介

2002年，馬云以115萬元的價(jià)格在上海某社區(qū)購買了一套預(yù)售商品房。2003年7月，馬以158萬元的價(jià)格將房子賣給了張。雙方簽訂的購房合同約定張某于簽約日支付總房價(jià)的50%，馬某將房屋交付給張某，張某于支付余款之日起60天內(nèi)支付余款，雙方共同到房屋交易中心辦理過戶手續(xù)。后來，張先生按照合同支付了房款，實(shí)際占用了房子并開始裝修房子，但產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序未能在2004年10月的某一天如期完成，馬通知張，他將不再履行原購房合同。第二天，馬某和趙某以180萬元的購房價(jià)格簽訂了一份房屋買賣合同，并于當(dāng)天上午在房地產(chǎn)交易中心辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。趙隨后持產(chǎn)權(quán)證進(jìn)入有爭議的房屋，強(qiáng)行終止了張的裝修活動，并更換了門鎖，引發(fā)了三方之間的激烈爭議。因此，張某以馬某和趙某為被告提起訴訟。以兩被告惡意串通他人利益為由,要求法院確認(rèn)馬某與趙某之間的銷售合同無效,，并要求馬繼續(xù)履行其房屋轉(zhuǎn)讓義務(wù)

訴訟焦點(diǎn)

本案為賣方與第三方就同一房屋簽訂的房屋買賣合同無效糾紛。爭議的焦點(diǎn)是房屋出賣人與取得產(chǎn)權(quán)登記的第三人之間是否存在惡意串通，即出賣人與第三人之間的房屋買賣是否為實(shí)物交易，原告關(guān)于轉(zhuǎn)售合同無效并繼續(xù)履行原合同的主張是否成立

法院判決

經(jīng)審理，二審法院認(rèn)為，本案馬某與趙某在交易和轉(zhuǎn)讓過程中存在以下明顯違規(guī)行為：，在馬向張發(fā)送終止合同的第二天上午，馬和趙同時簽署了合同并完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)，雙方交易中沒有中介介紹，馬和趙都不能提供證據(jù)證明具體的談判過程；二是馬某與趙某交易的轉(zhuǎn)讓日期是全市房價(jià)持續(xù)上漲的時間，雙方簽訂的合同價(jià)格明顯低于當(dāng)時的市場價(jià)格。對此,馬,趙沒有作出合理解釋,；第三，趙承認(rèn)在交易前從未檢查過有爭議的房屋，這也不符合常識；第四，馬某和趙某均表示，他們在交易轉(zhuǎn)賬當(dāng)天以現(xiàn)金形式交付了180萬元購房款，但雙方均未提供相關(guān)銀行存單和取款憑證

根據(jù)常識，180萬元現(xiàn)金堆放在一個大地方。只需清點(diǎn)金額和驗(yàn)證鈔票的真實(shí)性就需要很多時間。雙方在一天內(nèi)完成如此巨額的現(xiàn)金交付和轉(zhuǎn)賬顯然是違反常識的。此外，馬云表示，這筆款項(xiàng)沒有存入銀行，而是在交易的第二天用來償還他人的欠款，但他未能提供證據(jù)證明其所稱的欠款事實(shí)、償還欠款的事實(shí)以及他人接受其巨額現(xiàn)金交付的事實(shí)。因此，法院最終認(rèn)定，馬某與趙某之間的房屋買賣合同是惡意串通，損害了張某的利益，屬于無效合同，趙某的轉(zhuǎn)讓登記無效，有爭議的房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)恢復(fù)到馬某名下，馬應(yīng)繼續(xù)履行對張的轉(zhuǎn)讓義務(wù)

案例分析

房屋所有人有權(quán)依法處分房屋。在“一房兩售”的一般現(xiàn)象中，根據(jù)《物權(quán)法》確定的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動須登記的原則，房屋所有人已與買受人簽訂了買賣合同，但尚未辦理過戶登記，然后將該房屋出售給第三方并完成轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，轉(zhuǎn)售和產(chǎn)權(quán)變更仍然有效，先前的買方只能根據(jù)合同向賣方索賠違約責(zé)任。

房屋是個人定居的場所。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房價(jià)不斷上漲，二手房市場也越來越活躍。面對房價(jià)上漲的利益誘惑，許多賣家缺乏誠信，逃避已簽訂的合同義務(wù)，以獲取更高的房價(jià)收益。在這種行為中，可以分為兩種：一種是以高于原合同的價(jià)格實(shí)際轉(zhuǎn)售房屋并完成轉(zhuǎn)讓交易；二是串通他人訂立虛假合同,以名義轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。事實(shí)上，這是繼續(xù)以他人的名義持有房地產(chǎn)，直到房價(jià)繼續(xù)上漲。在第二種情況下，賣方與第三方之間不存在真正的交易關(guān)系，而是通過制造交易轉(zhuǎn)移的假象，從而規(guī)避賣方對原買方的轉(zhuǎn)移義務(wù)。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)售合同屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的無效合同，相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓也無效。原買方可要求賣方繼續(xù)履行其合同義務(wù)。這兩個案件的區(qū)別在于賣方和第三方之間的交易是否真實(shí)

在判定該惡意串通虛假交易時，法院應(yīng)根據(jù)一般社會經(jīng)驗(yàn)仔細(xì)審查本案交易事實(shí)的細(xì)節(jié)，并要求房屋轉(zhuǎn)售人和第三方承擔(dān)舉證責(zé)任，在一定合理范圍內(nèi)證明交易的真實(shí)性。具體來說，基于對二手房買賣交易流程的一般了解，可以從以下幾個方面進(jìn)行考察：一是交易雙方是否有合理的談判流程，包括是否有中介參與；第二，第三方是否有合理的看房流程；第三，賣方與第三方之間的交易金額是否與市場情況一致；第四，賣方與第三方之間是否存在真實(shí)的交易結(jié)算。賣方和第三方應(yīng)合理解釋上述交易細(xì)節(jié)，并承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。如果他們不能解釋或提供明顯不符合常識的交易細(xì)節(jié)證據(jù)，就足以構(gòu)成法官的合理懷疑

在本案中，馬和張簽署合同后一個月內(nèi)，競爭房屋同一部分的房價(jià)上漲了近50%。在此背景下，馬某和趙某在一天內(nèi)完成了簽約和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，合同金額明顯低于同期同類房屋的市場價(jià)格，但沒有正常的看房和議價(jià)流程，而且沒有證據(jù)證明存在真實(shí)合理的房屋付款交付

基于上述情況，法院足以確定兩名被告無法證明其交易的真實(shí)性，此外，還存在惡意串通，制造虛假交易，損害馬云利益的情況。在當(dāng)前我國住房交易市場誠信意識不成熟的情況下，司法審判可以保護(hù)購房者取得住房產(chǎn)權(quán)的合同利益，制裁惡意違規(guī)行為，通過積極審查交易細(xì)節(jié)，正確分配舉證責(zé)任，識別虛假串通交易，凈化市場環(huán)境，建立市場誠信基礎(chǔ)，對規(guī)范我國房地產(chǎn)市場特別是二手房交易市場具有積極意義