本文所稱預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購人在取得產(chǎn)權(quán)證書前與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，在預(yù)購人取得房地產(chǎn)證書后再將該房屋轉(zhuǎn)讓給買受人。本文所要討論的問題是預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同是否有效。以下是我對這個問題的一些拙見，以期對業(yè)內(nèi)同行有所啟發(fā)。1、 要理解《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和第45條的規(guī)定，探討預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同是否有效，首先要參考《中國城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定，該條規(guī)定如下：“第三十七條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)不符合本法第三十八條規(guī)定的條件；（二）司法行政機(jī)關(guān)依法裁定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；（三）依法收回土地使用權(quán)；（4） 未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)；（5）所有權(quán)糾紛；（6） 未依法登記取得所有權(quán)證書的；（7） 法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。目前，根據(jù)本條規(guī)定，多數(shù)意見認(rèn)為“未依法登記取得所有權(quán)證書”“此前，預(yù)購人再次轉(zhuǎn)讓其購買的房屋，違反了本條強(qiáng)制性法律規(guī)定，其簽訂的預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同無效。我持有不同意見，認(rèn)為預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)有效。首先，我認(rèn)為是n有必要澄清第37條中“轉(zhuǎn)讓”概念的含義。雖然該條規(guī)定“下列不動產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，但該法第36條也規(guī)定，“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指不動產(chǎn)權(quán)利人通過出售、贈與或其他合法手段將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為?！币虼耍胺康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、交付房屋、轉(zhuǎn)讓所有權(quán)等一系列行為。所謂“不轉(zhuǎn)移”，是指上述一系列行為不能完全完成。即使簽訂了合同，也不能辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移，也不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，即合同不能履行，不能認(rèn)為禁止簽訂轉(zhuǎn)讓合同或已簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同“未依法登記并取得所有權(quán)證書”。值得注意的是，在此類合同中，雙方都意識到“未登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證”，并經(jīng)常同意賣方應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，然后逐步將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。因此，從合同內(nèi)容上看，它是一個約束雙方一系列行為的合同。雙方都知道并同意交易的風(fēng)險及其各自的權(quán)利和義務(wù)。如果很容易確定合同無效，其同意賣方盡快辦理房產(chǎn)證的協(xié)議是否也無效？這必然違反合同意思自治原則！此外，在實踐中，這一觀點還鼓勵賣方以合同無效為由違約。此外，有人將這種合同折衷理解為具有生效條件的合同，即當(dāng)出賣人取得自己的產(chǎn)權(quán)證書時，再轉(zhuǎn)讓合同即生效。出賣人故意不辦理產(chǎn)權(quán)證，阻止本合同生效的，視為本合同生效。在實踐中，這一觀點是解決上述問題的折衷方案。本文不作具體分析。我必須提到《城市房地產(chǎn)管理法》第45條：“預(yù)售商品房的，預(yù)購商品房的人應(yīng)當(dāng)將重新購買的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，這由國務(wù)院規(guī)定?！睆谋疚牡牧⒎êx可以看出，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)是允許的，否則應(yīng)當(dāng)直接禁止。實際上，《城市房地產(chǎn)管理法（草案）》明確禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但在該法正式頒布時，被改寫為上述第45條，這也體現(xiàn)了中國法律承認(rèn)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓的基本精神。目前,為合理解決上述實際問題,有人據(jù)此堅持未經(jīng)登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,，據(jù)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條實際上是指預(yù)售合同項下債權(quán)或債務(wù)的轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)移在《合同法》或《民法通則》中有明確規(guī)定。作為商品房預(yù)售合同中債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)移，沒有特殊的例外，城市房地產(chǎn)管理法也不需要另行規(guī)定。此外,合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)移屬于一個特定的法律概念。如果這一含義包含在《城市房地產(chǎn)管理法》第45條中，則應(yīng)直接引用這一法律概念，但該條準(zhǔn)確地描述了“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”，而不是預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。此外，應(yīng)將債權(quán)轉(zhuǎn)讓情況通知債務(wù)人。債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)合同另一方當(dāng)事人同意。在實踐中，預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同只有雙方當(dāng)事人，沒有預(yù)售人。此外，預(yù)購房屋轉(zhuǎn)售合同一般規(guī)定，出賣人應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，然后逐步將所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下。因此，筆者個人認(rèn)為，預(yù)售房屋轉(zhuǎn)售與預(yù)售合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓是不同的法律概念和法律事實。將“預(yù)售房屋再轉(zhuǎn)讓”理解為“債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓理論”，實際上是對現(xiàn)實生活的背離，是對當(dāng)事人協(xié)議的嚴(yán)重違反