2002年6月25日，江蘇**燈具廠因業(yè)務(wù)需要與北京**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了商品房銷售合同。合同約定，燈具廠購(gòu)買了房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的北京市東城區(qū)D座14單元1403號(hào)房屋，總房?jī)r(jià)超過(guò)175萬(wàn)元。在簽訂合同時(shí)，燈廠將一次性付清房?jī)r(jià)。根據(jù)協(xié)議，房地產(chǎn)公司應(yīng)在2002年12月31日前交付該房屋，并在合同生效之日起30天內(nèi)向北京市國(guó)土資源和住房局辦理預(yù)售登記。然而，燈廠沒(méi)有想到的是，在簽訂合同后，他們得知房地產(chǎn)公司在出售房屋之前已經(jīng)辦理了房屋抵押登記。房地產(chǎn)公司出售的房屋存在瑕疵，無(wú)法辦理預(yù)售登記，無(wú)法實(shí)現(xiàn)燈廠預(yù)期的購(gòu)房效益。燈具廠認(rèn)為房地產(chǎn)公司的行為隱瞞了真實(shí)情況，致使工廠違背真實(shí)意圖與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，損害了自身的合法權(quán)益。因此，于2002年10月14日起訴法院，要求房地產(chǎn)公司退還全部購(gòu)房款，共計(jì)175多萬(wàn)元。它還認(rèn)為，由于購(gòu)房款占用了工廠的流動(dòng)資金，房地產(chǎn)公司需要支付2002年6月25日至法院判決確定的付款日期的利息，利率為流動(dòng)資金貸款利率5.841%/年。在庭審期間，被告辯稱，在與原告簽訂購(gòu)房合同之前，他已將房屋抵押貸款告知原告，并且沒(méi)有隱瞞真實(shí)情況。同意與原告解除合同，退還購(gòu)房款。然而，根據(jù)雙方之間的合同，原告退房時(shí)，被告按照中國(guó)人民銀行同期的活期儲(chǔ)蓄存款利率支付了利息，因此不同意原告的利率要求。經(jīng)調(diào)查，被告在出售房屋前將房屋抵押給銀行，并向市國(guó)土資源和房屋管理局辦理抵押登記。被告沒(méi)有提供證據(jù)證明原告在房屋出售前已被告知房屋抵押。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知受讓人轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押；抵押人未通知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。被告將已辦理抵押登記的爭(zhēng)議房屋出售給原告，但沒(méi)有證據(jù)證明其在出售房屋之前已將該房屋的抵押權(quán)告知原告。因此，被告與原告簽訂的商品房買賣合同違反法律規(guī)定，屬于無(wú)效合同。在這方面，被告應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。無(wú)效合同從一開(kāi)始就沒(méi)有法律效力。當(dāng)事人因本合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失?，F(xiàn)在被告同意退還購(gòu)房款，法院也同意了。然而，原告聲稱被告以流動(dòng)資金貸款利率支付房屋付款利息的主張沒(méi)有法律依據(jù)，法院將不予支持。法院應(yīng)酌情處理這一問(wèn)題。因此，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，作出如下判決：經(jīng)確認(rèn)原告與被告簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，被告退還原告購(gòu)房?jī)r(jià)款175萬(wàn)元以上，自6月25日起向原告支付利息，2002年至本判決確定的還款日，按照中國(guó)人民銀行同期活期儲(chǔ)蓄存款利率，駁回原告的其他主張。對(duì)本案的評(píng)論：（1）本案涉及到房屋轉(zhuǎn)讓中一個(gè)很有代表性的問(wèn)題，即抵押房屋轉(zhuǎn)讓合同效力的性質(zhì)?！稉?dān)保法》第49條第1款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押；抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效《擔(dān)保法》的這一規(guī)定旨在關(guān)注和充分發(fā)揮抵押物的使用價(jià)值，同時(shí)也充分保護(hù)抵押權(quán)人和受讓人的利益。在實(shí)踐中，有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與本案被告相似。為解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金短缺的問(wèn)題，他們將開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房屋抵押給銀行，以獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金，然后以優(yōu)惠付款條件將抵押房屋出售給他人，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，不得通知抵押權(quán)人和受讓人。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，該房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》第56條，“無(wú)效合同或被撤銷的合同從一開(kāi)始就不具有法律約束力……”第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無(wú)法返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。過(guò)錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失……”因此，在本案中，法官依法作出判決，要求被告返還原告購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息，符合《擔(dān)保法》和《合同法》的立法精神，也有利于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益