隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步形成和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，保障和促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，全國人大及其常委會(huì)制定并頒布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建設(shè)法》等法律；國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等行政法規(guī)；建設(shè)部,國土資源部等行政部門制定了大量的行政法規(guī)和行政解釋,；最高人民法院和最高人民檢察院已經(jīng)發(fā)布了一系列司法解釋。目前，我國房地產(chǎn)法律體系已初步建立，為處理房地產(chǎn)糾紛提供了依據(jù)。作為新興產(chǎn)業(yè)之一，在新舊體制交替時(shí)期，房地產(chǎn)市場不可避免地會(huì)出現(xiàn)許多新情況、新問題。近年來，法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件不斷增多，“3.15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)熱線也是房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)。其中，商品房預(yù)售糾紛較多。從哲學(xué)的角度來看，一定有原因，一定有結(jié)果，一定有原因。商品房預(yù)售合同糾紛的存在是一個(gè)不可避免的話題。那么原因是什么呢？我們應(yīng)該采取什么對策來規(guī)范它？本文針對當(dāng)前商品房預(yù)售市場存在的諸多問題，從商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)入手，從法理角度分析了導(dǎo)致眾多商品房預(yù)售糾紛的法律法規(guī)漏洞，并就如何完善立法、加強(qiáng)管理和規(guī)范化提出了一些建議。1、 商品房預(yù)售的概念及相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建商品房提前出售給買受人，買受人支付定金或房價(jià)的行為。商品房預(yù)售方法在《香港< < A/> >中首創(chuàng)。由于該房屋被“拆毀搗毀”，并分期分批預(yù)售給廣大投資者，如“落花”，商品房預(yù)售也被稱為“賣房花”。由于它能有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金投入問題，是目前廣泛使用的一種交易形式。在商品房預(yù)售過程中，由于項(xiàng)目較長，交易對象存在諸多不確定因素，購房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于普通現(xiàn)房銷售的風(fēng)險(xiǎn)。購房者只能通過房屋預(yù)售合同獲得期待權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)十分被動(dòng)。為了保護(hù)購房者的權(quán)益，國家對商品房預(yù)售有嚴(yán)格的法律限制。其中,，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書；（2） 持有《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證》、《建設(shè)許可證》；（3） 根據(jù)提供的預(yù)售商品房，開發(fā)建設(shè)投資已達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，并已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記和預(yù)售許可證已取得商品房證明?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條第3款規(guī)定：“商品房預(yù)售收入必須用于相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門商品房預(yù)售由縣級以上人民政府登記備案部門按照國家《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條的有關(guān)規(guī)定辦理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條第二款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。第三十三條預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。今年4月28日，最高人民法院還發(fā)布了《關(guān)于審理商品房預(yù)售合同適用法律若干問題的解釋》ct爭端，將于今年6月1日生效