商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人之間達(dá)成的書面協(xié)議，即預(yù)售人將在約定的時(shí)間內(nèi)將已建成商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人將向預(yù)售人支付定金或部分房?jī)r(jià)，并按期接收商品房。商品房預(yù)售合同以在建房屋為標(biāo)的物，屬于買賣合同的一種。但是，商品房預(yù)售合同不同于一般買賣合同。1、商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同。在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立某一合同的合同；本合同是為履行預(yù)付款合同而訂立的。預(yù)付合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)付合同一方的義務(wù)是訂立本合同。因此，一方只能要求另一方訂立合同，而不能要求另一方按照提前合同的內(nèi)容履行。商品房預(yù)售合同成立時(shí)；該房屋不存在或尚未完工，因此有“預(yù)售”字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人對(duì)房屋的位置和面積、價(jià)格的交付方式和期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等有明確的規(guī)定，等，雙方無(wú)需簽訂房屋買賣合同，即可以直接按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，以達(dá)到雙方的交易目的。2、商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是不存在或者尚未建成的房屋。因此，房子的交付周期一般都很長(zhǎng)。但是，將商品房預(yù)售合同稱為期貨交易合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨交易合同，是指期貨交易所制定的統(tǒng)一約定期貨交易的商品等級(jí)或證券種類、數(shù)量、交割時(shí)間、地點(diǎn)等的合同。它通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”的形式。期貨交易合同的主要特點(diǎn)是：（1）期貨交易標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定的；（2） 期貨交易標(biāo)的是合同本身，而不是期貨交易合同約定的貨物；（3） 期貨交易的主要目的是套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不是獲取實(shí)物。因此，在期貨交易中，實(shí)物交割很少：（4）期貨交易的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、易于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等，但在商品房預(yù)售合同中，首先，商品房?jī)r(jià)格由雙方在簽訂合同時(shí)確定，不采用公開(kāi)招標(biāo)的方式；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的是獲取住房，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能；第四，房屋的面積、位置和單位存在許多差異，不具備標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)。因此，在國(guó)際慣例中，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。由此可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。由此可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序。3、商品房預(yù)售合同不是有期限的合同。在民法中，有期限合同是指以某一期限的到來(lái)作為合同效力的開(kāi)始或終止的合同。如果所附期限是合同生效的基礎(chǔ)，則該期限應(yīng)為延長(zhǎng)期；如果以所附期限作為終止合同效力的依據(jù)，則該期限應(yīng)為終止期限。在延期合同中，合同已經(jīng)成立，但不具有法律效力。任何一方均無(wú)需履行其義務(wù)，也無(wú)權(quán)要求另一方履行其義務(wù)。當(dāng)事人只有到了期限，才能開(kāi)始履行義務(wù)；在有終止期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方已經(jīng)開(kāi)始履行義務(wù)。期限屆滿，雙方不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在未來(lái)一定期限內(nèi)交付該房屋。確實(shí)存在“特定期限”，但該期限絕不是所附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋旱谝?，如果將商品房預(yù)售合同中的期限作為附期合同中的終止期限，商品房預(yù)售合同不僅成立，而且具有法律效力。但該期限屆滿，商品房預(yù)售合同終止，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購(gòu)者，無(wú)法獲得約定的房屋。顯然，這違背了當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的；第二，如果將商品房預(yù)售合同中的期限作為附期合同中的延期期限，則商品房預(yù)售合同雖已成立，但尚未發(fā)生法律效力。商品房預(yù)售合同只有在期限屆滿時(shí)才具有法律效力。這樣，作為預(yù)售人，預(yù)購(gòu)人就不能被要求支付一定的定金或房款。顯然，這不符合商品房預(yù)售合同的要求。由此可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是有期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的期限是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間