1、 甲、乙雙方簽訂了>工廠租賃合同，約定乙方租賃甲方工廠，成立來料加工企業(yè)，為期五年。五年后，因乙方未按合同規(guī)定履行租金支付義務(wù)，甲方向法院提起訴訟。乙方以廠房未按照《建筑法》和《消防法》的有關(guān)規(guī)定辦理施工許可證、竣工驗(yàn)收證書和消防驗(yàn)收證書為由，主張租賃合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，無效。乙方提及的上述強(qiáng)制性規(guī)定主要包括《建設(shè)法》第7條的規(guī)定，即建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目開工前向縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請建設(shè)許可證；第六十一條第二款規(guī)定，建設(shè)工程驗(yàn)收不合格或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用；《消防法》第10條規(guī)定，建筑工程未經(jīng)消防驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。在實(shí)踐中，這類案件大量存在。違反這些規(guī)定是否會導(dǎo)致租賃合同無效，值得討論。2、 無效理論評析無效理論認(rèn)為上述法律規(guī)范是強(qiáng)制性規(guī)范，出租人違反該強(qiáng)制性規(guī)范屬于《合同法》第52條第（5）款“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”的情形，租賃合同無效。首先,涉案房屋為非法建筑,無相關(guān)證照。因此，標(biāo)的物違法，合同無效。第三，考慮到社會影響，此類租賃合同往往涉及大量員工住宿，存在消防和建筑安全隱患。如果確定有效，可能會鼓勵類似出租人在不申請相關(guān)許可證和證書的情況下租賃房屋，從而增加發(fā)生重大安全事故的可能性，因此應(yīng)確定無效。對于無效理論，筆者認(rèn)為其不恰當(dāng)，并提出如下意見：第一，“強(qiáng)制性規(guī)定”是指不允許當(dāng)事人同意排除的規(guī)定。它還可以分為命令當(dāng)事人作出某種行為的強(qiáng)制性規(guī)定和禁止當(dāng)事人作出某種行為的禁止性規(guī)定。從規(guī)范的功能分析來看，強(qiáng)制性規(guī)定可以分為有效的強(qiáng)制性規(guī)范和禁止的強(qiáng)制性規(guī)范。臺灣學(xué)者史寬認(rèn)為，前者著眼于侵權(quán)行為的法律價值，以否定其法律效力；后者側(cè)重于侵權(quán)行為的事實(shí)價值，以禁止其行為?！耙虼?，在違反強(qiáng)制性有效規(guī)范的情況下，合同當(dāng)事人是無效的，而在違反禁止的強(qiáng)制性規(guī)范的情況下，合同的有效性一般不受影響。可以看出，至少在理論上，違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同不是無效的，而是需要處理的不同地其次，從我國現(xiàn)行法律的角度來看，《合同法》第52條關(guān)于無效合同類型的范圍與民法通則相比明顯縮小。因此，這一規(guī)定的立法目的是嚴(yán)格限制無效合同的范圍，促進(jìn)交易，降低社會成本。此外《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》第九條（一）嚴(yán)格限制作為合同有效要件的批準(zhǔn)和登記被認(rèn)定為無效合同的立法理念是盡可能地限制合同有效要件的范圍和無效合同的范圍。當(dāng)然，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律的解釋》第一條和第二條關(guān)于認(rèn)定不具備相應(yīng)資質(zhì)的施工合同的規(guī)定，借用資格或違反招投標(biāo)規(guī)定無效，這也說明即使此類合同違反相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，在法律后果方面，也應(yīng)按照“無效合同和有效處理”進(jìn)行處理，未嚴(yán)格按照無效合同處理（第2條規(guī)定，即使合同被確定為無效，也應(yīng)支持正確履行合同的承包商索賠工程價格的權(quán)利，這顯然超出了不當(dāng)?shù)美颠€的范圍）。上述規(guī)定表明，法官在判斷違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力時應(yīng)謹(jǐn)慎。第三，很難認(rèn)同無效理論所主張的“標(biāo)的物非法”的理由。例如，在商品房的預(yù)售合同中，在建房屋必須沒有取得驗(yàn)收證書和消防驗(yàn)收證書，即使在房屋竣工后也可能無法取得相關(guān)證書。為什么不以標(biāo)的物的“違法性”認(rèn)定該合同無效，而只判定買受人有權(quán)要求違約賠償和解除合同？偏袒其中一方很難符合“一視同仁”的形式正義概念